Immobilienpreise Bochum 2027: Wohnungen ziehen an, Häuser nicht

Bauzinsen Prognose 2027: der Rahmen für jeden Bochumer Verkauf

Wer in Bochum über einen Verkauf nachdenkt, hört von uns fast immer dieselbe Frage zurück: Wie dringend ist es? Dahinter steckt meist die Hoffnung, dass billigeres Geld die Käufer zurückbringt. Diese Hoffnung ist nachvollziehbar, sie trägt derzeit nur nicht.

Die Europäische Zentralbank hat den Einlagesatz 2026 zweimal angehoben, im Juni von 2,00 auf 2,25 Prozent und im September auf 2,50 Prozent. In der Sitzung am 29. Oktober 2026 blieb es bei diesem Niveau. Entsprechend liegen die Bauzinsen für zehn Jahre Sollzinsbindung Ende Oktober zwischen 4,15 Prozent bei niedrigem und 4,53 Prozent bei hohem Beleihungsauslauf.

Für 2027 erwartet die Gemeinschaftsdiagnose der Wirtschaftsinstitute (ifo, IfW Kiel, IWH und RWI) eine weitere Anhebung im Dezember 2026 auf 2,75 Prozent und danach ein Halten über das gesamte Jahr 2027. Spielraum für Senkungen sehen die Institute erst 2028. Die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen im Euroraum dürften laut derselben Quelle bei rund 3,7 Prozent verharren.

Fairerweise gehört dazu: Eine belastbare Punktprognose für die Bauzinsen 2027 gibt es nicht. Weder die Bundesbank noch die großen Research-Abteilungen veröffentlichen eine. Was auf Ratgeberseiten kursiert, hat meist keine nachvollziehbare Grundlage. Planbar ist ein Niveau um 4,2 bis 4,5 Prozent, alles andere ist Wette.

Der Bochumer Markt läuft auseinander

Die belastbarste Quelle für Bochum ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Seine Zahlen stammen aus der amtlichen Kaufpreissammlung, also aus beurkundeten Verträgen, nicht aus Anzeigenpreisen. Das ist ein Unterschied, auf den wir weiter unten zurückkommen.

Sein Zwischenbericht zum 30. Juni 2026 zeigt einen klar zweigeteilten Markt. Wohnungseigentum legte um 5,6 Prozent zu, nachdem es im Vorjahreszeitraum nur 1,4 Prozent waren. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser kamen dagegen auf magere 0,3 Prozent, nach 4,9 Prozent im Jahr zuvor. Das Haussegment hat also spürbar abgekühlt, während Wohnungen Fahrt aufnehmen.

Bei den Fallzahlen sieht es ähnlich aus. Im ersten Halbjahr 2026 wechselten rund 987 Immobilien den Besitzer, etwa fünf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, bei einem Geldumsatz von rund 325 Millionen Euro, das sind zwölf Prozent mehr. Der Zuwachs kommt aus Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ging die Zahl der Verkäufe dagegen um neun Prozent zurück.

Quadratmeterpreise Bochum nach Baujahr

Beim Quadratmeterpreis entscheidet in Bochum vor allem das Baujahr. Die folgenden Werte sind erzielte Durchschnittspreise aus dem ersten Halbjahr 2026.

Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern liegen die Preise je Quadratmeter Wohnfläche zwischen 2.490 Euro für Objekte von vor 1920 und 3.080 Euro für Baujahre zwischen 1975 und 1994. In absoluten Zahlen bedeutet das mittlere Kaufpreise von rund 421.000 Euro bis 571.000 Euro, bei Wohnflächen von 168 bis 193 Quadratmetern und Grundstücken um 700 Quadratmeter.

Ein Detail, das viele Eigentümer überrascht: Im normierten Vergleich gegenüber dem Vorjahr liegen gerade die mittleren Baujahrgänge im Minus. Häuser von 1975 bis 1994 verloren neun Prozent, Baujahre 1950 bis 1974 fünf Prozent. Das ist der Jahrgangsbereich mit dem größten Sanierungsbedarf.

Bodenrichtwerte Bochum 2026: Stiepel gegen Hordel

Bochum hat ein klares Süd-Nord-Gefälle. Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegt der städtische Durchschnitt bei 390 Euro je Quadratmeter, unverändert zum Vorjahr. Darunter verbergen sich aber sehr unterschiedliche Welten.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Eine pauschale Aussage über „den Bochumer Markt" hilft Ihnen nicht weiter. Ob Ihr Haus in Stiepel oder in Hordel steht, verändert den realistischen Preis stärker als jede bundesweite Prognose.

Einwohnerrekord trifft auf Neubau-Lücke

Bochum ist in einer ungewöhnlichen Lage für das Ruhrgebiet: Die Stadt zählte zum 31. Dezember 2025 rund 375.600 Einwohner mit Haupt- oder Nebenwohnsitz und damit so viele wie seit fast zwei Jahrzehnten nicht. Das Wachstum kommt allerdings ausschließlich durch Zuzug, der natürliche Saldo ist negativ. Die Vorausberechnung von IT.NRW sieht bis 2035 einen leichten Rückgang auf rund 354.900 Personen.

Beim Neubau klafft eine Lücke. 2024 wurden 623 Wohnungen genehmigt, der Zehnjahresschnitt liegt bei 791. Die Fertigstellungen lagen mit 1.402 Wohnungen zwar hoch, das war aber das Abarbeiten eines alten Bauüberhangs. Bei schwachen Genehmigungen dürfte dieser Wert sinken. Für Besitzer von Bestandsimmobilien ist das eine gute Nachricht: Wer in Bochum wohnen will, findet kaum Neubau.

Eine Besonderheit prägt den Bochumer Markt zusätzlich: Mit neun Hochschulen und rund 53.600 Studierenden im Wintersemester 2023/24 ist Bochum eine Hochschulstadt. Die Zahl ist allerdings rückläufig, gegenüber dem Wintersemester 2020/21 fehlen rund 5.000 Studierende. Das betrifft vor allem kleine Wohnungen entlang der U35.

Immobilienpreise Prognose 2027: Bochum im Institutsvergleich

Bundesweit sieht die Lage freundlich aus. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, der auf echten Finanzierungsdaten von über 700 Banken beruht und deshalb die belastbarste Quelle ist, zeigt für das zweite Quartal 2026 ein Plus von 1,9 Prozent bei Wohnimmobilien. Für 2027 nennen der Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken, gerechnet vom Institut der deutschen Wirtschaft, rund drei Prozent nominal, eine Reuters-Expertenumfrage ebenfalls rund drei Prozent, die Commerzbank vorsichtiger zwei bis zweieinhalb Prozent.

Für das Ruhrgebiet lesen sich dieselben Papiere anders. Die BVR-Studie vom März 2026 schreibt ausdrücklich von moderaten Preisrückgängen in ländlichen Gebieten und in vielen Städten des Ruhrgebiets, während sie für Düsseldorf und Köln spürbares Wachstum erwartet. Die Studie rechnet real, also nach Abzug der Inflation. Ein reales Minus kann nominal noch ein kleines Plus bedeuten. Schön ist die Aussage trotzdem nicht.

Und die aktuellen Messwerte? Die passen zum Bochumer Befund. Der vdp-Index zeigt bundesweit Eigentumswohnungen mit 2,6 Prozent stärker im Plus als Einfamilienhäuser mit 2,0 Prozent. Genau diese Spreizung sehen wir in Bochum, nur deutlich ausgeprägter.

Für wen sich der Verkauf jetzt rechnet

Das spricht für heute: Bei Eigentumswohnungen zieht der Markt spürbar an, die Zahl der Käufer wächst, und der ausbleibende Neubau hält die Nachfrage im Bestand. Die Einwohnerzahl ist auf einem Zwanzigjahreshoch.

Das spricht gegen Abwarten: Eine Zinsentlastung ist vor 2028 nicht in Sicht. Bei Häusern der Baujahre 1950 bis 1994 zeigen die normierten Vergleichswerte bereits Abschläge von fünf bis neun Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wer hier abwartet, wartet nicht auf einen besseren Markt, sondern auf schärfere Anforderungen an die Energieeffizienz.

Was wir nicht behaupten: Wir sagen Ihnen nicht, dass die Preise 2027 fallen. Das wissen wir nicht, und niemand weiß es. Wir sagen Ihnen auch nicht, dass Sie sofort verkaufen müssen. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen und bleiben wollen, ändert keine dieser Zahlen etwas daran.

Was wir sagen: Wenn ein Verkauf in den nächsten zwei bis drei Jahren ohnehin ansteht, dann ist das Argument „ich warte auf bessere Zinsen" durch die aktuellen Daten nicht gedeckt.