Immobilienpreise Dortmund 2027: Die Zahl, die alle falsch zitiert haben

Die fünf Prozent, die keine fünf Prozent waren

Im Juli 2026 ging eine Meldung durch die Presse: Dortmund habe mit einem Plus von 5,0 Prozent den stärksten Preiszuwachs der zehn größten deutschen Städte. Die Zahl stammt aus dem Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft für das zweite Quartal 2026. Wer über einen Verkauf nachdenkt, sollte wissen, was dahintersteckt.

Erstens misst dieser Index inserierte Preise, also Wunschpreise von Verkäufern, nicht beurkundete Kaufpreise. Zweitens war es ein einzelnes Quartal. Drittens hat dasselbe Institut im Wohnindex für das dritte Quartal 2026, veröffentlicht am 23. Oktober, für Dortmund nur noch plus 2,0 Prozent ausgewiesen. Der Index wird ausdrücklich rückwirkend revidiert.

Was sagen die amtlichen Zahlen? Der Gutachterausschuss der Stadt Dortmund nennt für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf einen mittleren Preis von 2.245 Euro je Quadratmeter im ersten Halbjahr 2026, gegenüber 2.185 Euro im Vorjahreszeitraum. Das sind 2,7 Prozent. Bei freistehenden Häusern meldet die Stadt für dasselbe Halbjahr sogar rund fünf Prozent günstigere Preise.

Das ist kein Grund zur Enttäuschung, sondern ein nützlicher Maßstab. Wer seine Preisvorstellung an Inseraten ausrichtet, landet regelmäßig über dem, was tatsächlich gezahlt wird.

Bauzinsen Prognose 2027: der wichtigste Faktor für Dortmund

Hinter jeder Preisfrage steht eine Zinsfrage. Wie viele Dortmunder sich Ihr Haus leisten können, entscheidet nicht der Quadratmeterpreis, sondern die monatliche Rate. Deshalb lohnt der nüchterne Blick auf das, was 2027 tatsächlich zu erwarten ist.

Die Europäische Zentralbank hat den Einlagesatz 2026 zweimal angehoben, im Juni von 2,00 auf 2,25 Prozent und im September auf 2,50 Prozent. In der Sitzung am 29. Oktober 2026 blieb es bei diesem Niveau. Entsprechend liegen die Bauzinsen für zehn Jahre Sollzinsbindung Ende Oktober zwischen 4,15 Prozent bei niedrigem und 4,53 Prozent bei hohem Beleihungsauslauf.

Für 2027 erwartet die Gemeinschaftsdiagnose der Wirtschaftsinstitute (ifo, IfW Kiel, IWH und RWI) eine weitere Anhebung im Dezember 2026 auf 2,75 Prozent und danach ein Halten über das gesamte Jahr 2027. Spielraum für Senkungen sehen die Institute erst 2028. Die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen im Euroraum dürften laut derselben Quelle bei rund 3,7 Prozent verharren.

Fairerweise gehört dazu: Eine belastbare Punktprognose für die Bauzinsen 2027 gibt es nicht. Weder die Bundesbank noch die großen Research-Abteilungen veröffentlichen eine. Was auf Ratgeberseiten kursiert, hat meist keine nachvollziehbare Grundlage. Planbar ist ein Niveau um 4,2 bis 4,5 Prozent, alles andere ist Wette.

Kaufpreise und Umsatz: mehr Geld, weniger Verträge

Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Dortmund 1.914 Kaufverträge beurkundet, rund vier Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Der Geldumsatz stieg trotzdem um elf Prozent auf rund 747 Millionen Euro. Diese Schere erklärt sich über die Teilmärkte: Mehrfamilienhäuser legten von 219 auf 252 Fälle und von 144,9 auf 222,0 Millionen Euro zu, während Ein- und Zweifamilienhäuser von 539 auf 483 Fälle zurückgingen.

Für das Gesamtjahr 2025 meldet die Stadt einen Geldumsatz von rund 1,5 Milliarden Euro und etwa zehn Prozent mehr verkaufte Grundstücke. Im Jahresbericht nennt sie für Bestandswohnungen rund fünf Prozent Preisplus, für Ein- und Zweifamilienhäuser rund zwei Prozent.

Der längere Blick zeigt, wo Dortmund steht. Der Preisindex auf Basis 2015 lag für Wohnungseigentum 2022 bei 210,8 Punkten, fiel 2023 auf 194,2 und lag 2024 bei 197,7. Bei freistehenden Häusern ging es von 170,2 auf 152,5 Punkte. Beide Segmente haben den Gipfel von 2022 also noch nicht wieder erreicht.

Bodenrichtwerte Dortmund 2026: Süden teuer, Nordstadt im Aufholen

Dortmund ist ein zweigeteilter Markt. Die höchsten Angebotspreise für Häuser finden sich in den südlichen Bezirken, etwa in Romberg-Lücklemberg mit rund 4.100 Euro und in der Bittermark mit rund 3.800 Euro je Quadratmeter. Der Gutachterausschuss nennt für baureifes Land im individuellen Wohnungsbau 570 Euro in guter, 420 Euro in mittlerer und 270 Euro in mäßiger Lage.

Interessant ist die Gegenbewegung: Die Stadt bestätigt, dass die Preise für Bestandswohnungen in der Nordstadt stärker steigen als anderswo, allerdings von einem deutlich niedrigeren Niveau aus. Wer dort eine Wohnung besitzt, sollte den aktuellen Wert prüfen lassen, statt von alten Vorstellungen auszugehen.

Neubau minus 42 Prozent: was das bis 2027 bedeutet

2024 wurden in Dortmund noch 1.716 Wohnungen genehmigt und 1.589 fertiggestellt. 2025 waren es nur noch 992 Genehmigungen und 898 Fertigstellungen. Weil zwischen Genehmigung und Fertigstellung ein bis zwei Jahre liegen, schlägt dieser Einbruch erst 2026 und 2027 voll durch. Das Neubauangebot bleibt also knapp, und das stützt Bestandspreise und Mieten.

Beim Mietmarkt ist der Druck schon sichtbar. Die Angebotsmieten im Bestand stiegen 2025 auf 9,30 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 3,7 Prozent. Der Leerstand liegt bei 2,6 Prozent, die Zahl der Wohnungssuchenden im geförderten Bau stieg um 22 Prozent.

Bei der Bevölkerung ist dagegen eine Wende eingetreten. Zum 31. Dezember 2025 zählte Dortmund 612.165 Einwohner, 2.330 weniger als im Vorjahr. Erstmals seit über zehn Jahren gab es mehr Fort- als Zuzüge. Ein Teil davon geht laut Stadt auf Registerbereinigungen zurück. Bemerkenswert ist ein anderer Wert: Bei der Wanderung ins Umland verlor Dortmund 930 Personen, vor allem Familien, die im Umland ein Eigenheim finden.

Immobilienpreise Prognose 2027: wie Dortmund eingeordnet wird

Bundesweit sieht die Lage freundlich aus. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, der auf echten Finanzierungsdaten von über 700 Banken beruht und deshalb die belastbarste Quelle ist, zeigt für das zweite Quartal 2026 ein Plus von 1,9 Prozent bei Wohnimmobilien. Für 2027 nennen der Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken, gerechnet vom Institut der deutschen Wirtschaft, rund drei Prozent nominal, eine Reuters-Expertenumfrage ebenfalls rund drei Prozent, die Commerzbank vorsichtiger zwei bis zweieinhalb Prozent.

Für das Ruhrgebiet lesen sich dieselben Papiere anders. Die BVR-Studie vom März 2026 schreibt ausdrücklich von moderaten Preisrückgängen in ländlichen Gebieten und in vielen Städten des Ruhrgebiets, während sie für Düsseldorf und Köln spürbares Wachstum erwartet. Die Studie rechnet real, also nach Abzug der Inflation. Ein reales Minus kann nominal noch ein kleines Plus bedeuten. Schön ist die Aussage trotzdem nicht.

Warum Ihre Preisvorstellung nicht aus Inseraten kommen sollte

Das spricht für heute: Der Umsatz steigt, der Neubau bricht weg, und der Mietmarkt ist mit 2,6 Prozent Leerstand angespannt. Bei Bestandswohnungen zieht der Markt an. Befragte Marktteilnehmer erwarten laut Stadt, dass sich der Eigentumsmarkt in den nächsten drei Jahren wieder anspannt.

Das spricht gegen Abwarten: Eine Zinsentlastung ist vor 2028 nicht in Sicht. Die Zahl der Eigenheim-Verkäufe ist im ersten Halbjahr 2026 um rund zehn Prozent gesunken, und freistehende Häuser erzielten rund fünf Prozent weniger als im Vorjahr. Dortmund verliert zudem Familien ans Umland.

Und ganz praktisch: Orientieren Sie Ihre Preisvorstellung nicht an Inseraten. Rund 70 Prozent der Wohnungskäufer in Dortmund wohnten schon vorher in der Stadt. Dieser Markt hängt an lokaler Kaufkraft und an der Zinslage, nicht an Zuzug von außen.

Was wir nicht behaupten: Wir sagen Ihnen nicht, dass die Preise 2027 fallen. Das wissen wir nicht, und niemand weiß es. Wir sagen Ihnen auch nicht, dass Sie sofort verkaufen müssen. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen und bleiben wollen, ändert keine dieser Zahlen etwas daran.

Was wir sagen: Wenn ein Verkauf in den nächsten zwei bis drei Jahren ohnehin ansteht, dann ist das Argument „ich warte auf bessere Zinsen" durch die aktuellen Daten nicht gedeckt.