Home Staging: Was es bringt und was es kostet

Was ist Home Staging eigentlich?

Home Staging ist die gezielte Aufbereitung einer Immobilie für den Verkauf, nicht Dekoration nach Geschmack, sondern das Inszenieren von Räumen so, dass sich möglichst viele Käufer darin wiederfinden.

Home Staging ist die gezielte Aufbereitung einer Immobilie für den Verkauf. Es geht nicht um Dekoration nach persönlichem Geschmack, sondern darum, Räume so zu zeigen, dass ihre Funktion und ihre Größe sofort erkennbar sind. Ein leeres Zimmer wirkt kleiner, als es ist, weil dem Auge jeder Maßstab fehlt. Ein überfülltes Zimmer wirkt ebenfalls kleiner, weil die freien Flächen verschwinden. Dazwischen liegt der Punkt, den gutes Staging trifft, und dieser Punkt liegt fast immer bei deutlich weniger Möbeln, als der Eigentümer vermutet.

Der zweite Zweck ist emotionaler Natur: Der Interessent soll sich selbst in den Räumen sehen. Solange die Wand voller Familienfotos hängt, die Urkunden im Flur den Beruf des Eigentümers verraten und im Wohnzimmer eine Sammlung steht, bleibt der Besucher Gast im Haus eines anderen. Genau deshalb verschwinden persönliche Fotos, Sammlungen und sehr individuelle Möbelstücke, nicht, weil sie hässlich wären, sondern weil sie den Blick des Käufers auf das eigene Leben in diesem Haus verstellen.

Der Begriff stammt aus den USA und hat sich in Deutschland seit rund zwanzig Jahren etabliert. Anders als beim Renovieren wird an der Substanz nichts verändert: Es bleibt bei Ordnung, Farbe, Licht, Textilien und, wenn nötig, geliehenen Möbeln. Das ist auch der entscheidende wirtschaftliche Unterschied. Eine neue Küche für 15.000 Euro holt kaum je ihren Preis wieder ein, weil der Käufer sie ohnehin nach seinem Geschmack ausgesucht hätte. Ein weißer Anstrich, saubere Fenster und ein aufgeräumter Vorgarten für 1.500 Euro verändern dagegen den ersten Eindruck jedes einzelnen Interessenten.

Was bringt Home Staging messbar?

Der Effekt zeigt sich in der entscheidenden Anfangsphase: In den ersten zwei bis drei Wochen erhält ein gut inszeniertes Objekt spürbar mehr Anfragen, und mehr Nachfrage stützt den Preis.

Der erste Effekt zeigt sich in der Anfangsphase der Vermarktung, und die ist die wichtigste überhaupt. In den ersten zwei bis drei Wochen sieht Ihr Objekt die größte Zahl an aktiv suchenden Interessenten, alle, die seit Wochen die Portale beobachten und sofort reagieren, wenn etwas Neues erscheint. Über den Klick entscheidet in dieser Phase im Wesentlichen das erste Foto. Gute Bilder erhöhen die Zahl der Kontakte in dieser Startphase erheblich, und aus mehr Anfragen entstehen mehr Besichtigungen, aus mehr Besichtigungen mehr Gebote und aus mehr Geboten ein besserer Preis. Wer diese Phase mit dunklen Handyfotos einer vollgestellten Wohnung verschenkt, bekommt sie nicht zurück.

Der zweite Effekt betrifft die Verhandlung. Wer eine gepflegte Immobilie sieht, sucht weniger nach Argumenten für einen Abschlag. Unordnung dagegen wirkt wie ein Mangel, auch wenn sie technisch keiner ist: Der volle Keller lässt den Interessenten an Feuchtigkeit denken, der ungepflegte Garten an vernachlässigte Instandhaltung, die abblätternde Farbe im Treppenhaus an das Dach, das man von unten nicht sieht. Diese Schlüsse sind sachlich falsch und in der Praxis trotzdem preisrelevant. Bei einem Objekt um 350.000 Euro reichen zwei solcher Eindrücke, um ein Gebot um fünf Prozent, also rund 17.500 Euro, zu drücken.

Wichtig ist die richtige Einordnung: Home Staging verändert nicht den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Es verändert die Wahrscheinlichkeit, diesen Wert auch tatsächlich zu erzielen, und die Zeit, die Sie dafür brauchen. Ein zu hoher Angebotspreis lässt sich durch keine Inszenierung retten; warum der Startpreis mindestens ebenso wichtig ist, lesen Sie unter Den richtigen Angebotspreis finden. Ein dritter, oft übersehener Effekt betrifft schließlich die Qualität der Interessenten: Ein aufgeräumtes, gut fotografiertes Objekt zieht Menschen an, die sich einziehen sehen. Ein unaufgeräumtes zieht Menschen an, die einen Preisabschlag suchen. Sie steuern mit den Bildern also nicht nur die Zahl der Anfragen, sondern auch deren Charakter.

Was kostet Home Staging?

Home Staging kostet je nach Umfang grob 500 bis 6.000 Euro, von der reinen Konzeptberatung bis zum Vollstaging eines leerstehenden Hauses mit Möbeln.

Die folgenden Werte sind Orientierungswerte aus unserer Praxis im Ruhrgebiet für das Jahr 2026. Die tatsächlichen Preise hängen stark vom Zustand des Objekts und davon ab, wie viel Sie selbst übernehmen.

Als Faustregel gilt: Bis etwa ein Prozent des angestrebten Kaufpreises ist der Aufwand in der Regel wirtschaftlich vertretbar. Bei einem Haus für 400.000 Euro wären das rund 4.000 Euro. Diese Grenze ist bewusst konservativ gewählt, in den meisten Fällen genügen deutlich kleinere Beträge, weil die wirksamsten Maßnahmen zugleich die billigsten sind. Ein typisches Budget für ein bewohntes Einfamilienhaus in Hattingen liegt bei 1.500 bis 2.500 Euro: Container für den Keller, ein Maler für zwei Tage, eine Grundreinigung und ein professioneller Fototermin.

Beachten Sie außerdem den steuerlichen Aspekt: Kosten des Home Staging sind Veräußerungskosten. Fällt beim Verkauf Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG an, etwa bei einer vermieteten Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist, mindern sie diesen Gewinn. Belege sollten Sie deshalb in jedem Fall aufbewahren, auch wenn zum Zeitpunkt der Beauftragung noch gar nicht feststeht, ob überhaupt Steuer anfällt. Mehr dazu unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Die Maßnahmen mit dem besten Verhältnis

Das beste Verhältnis von Aufwand und Wirkung hat mit Abstand das Entrümpeln, gefolgt von neutralen Wandfarben und guter Beleuchtung, kleine Beträge mit großer Wirkung auf den ersten Eindruck.

An erster Stelle steht mit deutlichem Abstand das Entrümpeln, die wirksamste und zugleich günstigste Maßnahme überhaupt. Als grobe Zielgröße hat sich bewährt, in jedem Raum etwa dreißig Prozent der Gegenstände zu entfernen, im Keller und in der Garage eher mehr. Was Sie ohnehin nicht mit umziehen wollen, kann gleich weg; alles andere wandert in einen angemieteten Lagerraum. Direkt danach folgt die Reinigung: Fenster, Fugen, Armaturen, Böden. Sauberkeit wird von Interessenten unbewusst als Beleg für Instandhaltung gelesen, und zwar für die gesamte Immobilie, nicht nur für den Raum, in dem sie gerade stehen.

An dritter Stelle steht das Licht, und es kostet fast nichts. Alle Vorhänge auf, alle Lampen an, defekte Leuchtmittel tauschen und vor allem eine einheitliche Lichtfarbe herstellen, gemischtes Warm- und Kaltweiß lässt jeden Raum unruhig wirken, sowohl auf Fotos als auch bei der Besichtigung. Ebenfalls sehr wirksam sind kleine Reparaturen: klemmende Türen, tropfende Hähne, lose Fliesen, ein hängender Rollladen. Jeder sichtbare Defekt erzeugt beim Käufer die Frage, was man nicht sieht, und diese Frage wird nicht gestellt, sondern eingepreist.

Erst danach lohnt Farbe. Kräftige Wandfarben kosten Interessenten, weil sie zusätzliche Arbeit signalisieren; Weiß oder ein sehr helles Grau wirkt größer, heller und neutraler. Zwei Tage Malerarbeit in Wohnzimmer, Flur und Küche verändern den Eindruck eines Hauses vollständig. Und schließlich der Außenbereich: Der erste Eindruck entsteht auf dem Gehweg, nicht im Flur. Gemähter Rasen, geschnittene Hecke, saubere Haustür, freier Zugang, keine Mülltonnen im Blickfeld, das entscheidet darüber, mit welcher Grundhaltung ein Interessent die Schwelle überschreitet. Bei einem Reihenhaus in Bochum haben wir schon erlebt, dass allein ein gestrichener Gartenzaun und ein neuer Fußabstreifer den Ton sämtlicher Besichtigungen verändert haben.

Virtuelles Staging: Chancen und Grenzen

Beim virtuellen Staging werden Möbel digital in leere Räume montiert, günstig und schnell, aber die Bilder müssen als bearbeitet gekennzeichnet sein und dürfen den realen Zustand nicht beschönigen.

Beim virtuellen Staging werden Möbel digital in leere Räume montiert. Das ist günstig, schnell und besonders bei leerstehenden Wohnungen attraktiv, weil weder Transport noch Miete für echte Möbel anfällt. Für ein Objekt mit vier Räumen liegen die Kosten häufig unter 300 Euro und damit bei einem Bruchteil einer physischen Teilmöblierung. Der Nutzen ist derselbe: Der Betrachter erkennt Maßstab und Nutzbarkeit eines Raumes.

Die Grenze ist allerdings klar und sollte ernst genommen werden: Die Bilder müssen als bearbeitet gekennzeichnet werden, gut sichtbar und nicht im Kleingedruckten. Wer digital möblierte Fotos zeigt, ohne das kenntlich zu machen, riskiert wettbewerbsrechtlichen Ärger und, praktisch viel relevanter, enttäuschte Interessenten im Besichtigungstermin. Ein Käufer, der sich getäuscht fühlt, kauft nicht, und er sagt es weiter.

Unzulässig ist es in jedem Fall, per Bildbearbeitung Mängel zu entfernen, Räume optisch zu vergrößern oder Ausblicke zu verändern. Wer den Feuchtefleck wegretuschiert, das Weitwinkelobjektiv so einsetzt, dass aus zwölf Quadratmetern zwanzig werden, oder den Blick auf die Nachbargarage durch eine Baumreihe ersetzt, bewegt sich im Bereich der arglistigen Täuschung, mit der Folge, dass der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB nicht greift. Der kurzfristige Vorteil steht in keinem Verhältnis zum Risiko.

Wann sich Staging nicht lohnt

Bei Abriss- und Kernsanierungsobjekten lohnt sich Staging nicht: Hier kaufen Investoren die Substanz, das Baurecht und die Lage, nicht die Inszenierung.

Bei Abriss- und Kernsanierungsobjekten ist Staging vergeudetes Geld. Hier kaufen Investoren und Bauträger die Substanz, das Baurecht und die Lage, nicht die Atmosphäre. Wer ein Haus aus den Fünfzigern mit vollständigem Sanierungsstau in Essen verkauft, überzeugt diese Käufergruppe mit belastbaren Zahlen: Grundstücksgröße, Baurecht nach dem Baugesetzbuch, realistischer Sanierungsaufwand. Ein gemieteter Sessel im Wohnzimmer ändert daran nichts.

Ebenfalls wenig sinnvoll ist der Aufwand bei sehr knappem Angebot in gefragten Lagen: Wenn ohnehin zwanzig qualifizierte Interessenten anfragen, verändert Staging das Ergebnis kaum noch. Und bei vermieteten Objekten fehlt Ihnen schlicht der Zugriff, Sie können weder die Einrichtung des Mieters ändern noch dessen Ordnungsvorstellungen. Käufer bewerten hier ohnehin die Rendite und nicht den Wohneindruck; mehr dazu unter Vermietete Immobilie verkaufen. Wichtig ist in diesem Fall nur, dass die Fotos den Zustand ehrlich zeigen und der Mieter die Besichtigungen mitträgt.

Und eine Grenze gilt immer, unabhängig von Objekt und Marktlage: Staging darf keine Mängel verdecken. Ein Schrank vor einem Feuchtefleck ist kein Staging, sondern ein Haftungsrisiko. Bekannte Mängel gehören offen benannt und in den Kaufvertrag aufgenommen, unabhängig davon, wie gut die Fotos aussehen. Wir empfehlen jedem Verkäufer, parallel zur optischen Aufbereitung eine schriftliche Mängelliste zu führen und diese dem Käufer nachweisbar zu übergeben. Beides zusammen, ein gepflegtes Objekt und eine ehrliche Liste, ist die stärkste Verhandlungsposition, die man haben kann.

Home Staging in Eigenregie: kurze Checkliste

Das meiste können Sie selbst erledigen: entrümpeln, neutralisieren, reparieren, für Licht sorgen. Die folgende Checkliste bündelt die Schritte mit dem größten Effekt.

Das meiste können Sie selbst erledigen. Die folgende Liste umfasst die Schritte, die in der Praxis den größten Unterschied machen:

• Persönliche Fotos, Urkunden und Sammlungen entfernen.
• Jedem Raum eine eindeutige Funktion geben, ein Zimmer ist entweder Büro oder Gästezimmer, nicht beides.
• Möbel von den Wänden abrücken und Laufwege frei halten.
• Textilien vereinheitlichen: gleiche Handtücher, glatte Bettwäsche, keine gemusterten Decken.
• Vor dem Fototermin lüften, Mülleimer leeren, Kabel verstecken.
• Bei Tageslicht fotografieren lassen, nicht abends und nicht bei Regen.
• Für Besichtigungen denselben Zustand herstellen wie für die Fotos.

Der letzte Punkt wird am häufigsten unterschätzt. Interessenten kommen mit dem Bild im Kopf, das sie online gesehen haben. Weicht die Realität davon ab, Wäscheständer im Wohnzimmer, Katzenklo im Flur, Küchentisch voller Papiere, entsteht ein Gefühl der Enttäuschung, das sich auf die gesamte Besichtigung legt und selten ausgesprochen wird. Halten Sie den Zustand deshalb für die gesamte Vermarktungsphase durch, auch wenn es unbequem ist. In der Regel sind das vier bis zehn Wochen.

Denken Sie den Ablauf außerdem vom Ende her: Zuerst entrümpeln und reparieren, dann streichen, dann reinigen, dann möblieren, und erst ganz zum Schluss fotografieren. Wer in umgekehrter Reihenfolge arbeitet, macht die Arbeit zweimal und braucht am Ende einen zweiten Fototermin. Rechnen Sie für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit zwei bis vier Wochen Vorlauf, bevor die Vermarktung startet. Diese Zeit holen Sie in der Vermarktungsphase regelmäßig wieder ein, weil ein gut vorbereitetes Objekt schneller und näher am Angebotspreis verkauft wird.

Häufige Fragen zum Home Staging