Vermietete Immobilie verkaufen: Was Eigentümer beachten müssen

Kauf bricht nicht Miete: § 566 BGB

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) bedeutet: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, der unverändert weiterläuft. Eine Kündigung allein wegen des Eigentümerwechsels ist ausgeschlossen.

Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB und trägt den einprägsamen Namen „Kauf bricht nicht Miete". Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber kraft Gesetzes anstelle des bisherigen Vermieters in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Vertrag läuft dabei völlig unverändert weiter: gleiche Miete, gleiche Kündigungsfristen, gleiche Nebenabreden, gleiche Staffel- oder Indexvereinbarung. Es entsteht kein neuer Mietvertrag, und es gibt keine Zäsur, an der sich etwas neu regeln ließe.

Daraus folgen drei Konsequenzen, die in Verkaufsgesprächen immer wieder für Überraschung sorgen. Erstens muss der Mieter dem Verkauf nicht zustimmen, er hat kein Mitspracherecht darüber, an wen und zu welchem Preis Sie verkaufen. Zweitens muss er nicht ausziehen; der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund und war es nie. Und drittens kann der Käufer den Mietvertrag nicht einseitig ändern, insbesondere die Miete nicht anlässlich des Eigentümerwechsels erhöhen. Wer die Miete anheben will, ist auf die normalen Instrumente angewiesen: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB oder Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, jeweils mit allen formalen Hürden und Kappungsgrenzen.

Rechtlich ist eine Information des Mieters keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Verkauf. Praktisch ist sie trotzdem geboten, spätestens weil die Miete ab dem vereinbarten Stichtag an den neuen Eigentümer zu zahlen ist und der Mieter das wissen muss, um schuldbefreiend leisten zu können. Wir empfehlen, offen und früh zu informieren, idealerweise persönlich und vor der Veröffentlichung des Inserats. Mieter, die aus dem Immobilienportal, vom Nachbarn oder aus einem Klingelschild erfahren, dass „ihre" Wohnung verkauft wird, reagieren erfahrungsgemäß deutlich unkooperativer, und diese Haltung kostet Sie in der Vermarktung mehr Zeit und mehr Geld, als jedes noch so unangenehme Gespräch wert wäre.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) besteht nur in einem engen Fall: wenn die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals verkauft wird, nicht bei jedem Verkauf.

§ 577 BGB gibt dem Mieter ein Vorkaufsrecht, allerdings nur in einer eng umgrenzten Konstellation: Werden an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter erstmals Wohnungseigentum begründet und wird die so entstandene Wohnung dann verkauft, darf der Mieter zu genau den Bedingungen des bereits abgeschlossenen Kaufvertrags selbst eintreten. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass Mieter durch die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen unter Druck geraten, ohne selbst eine Chance auf Erwerb zu bekommen.

Der Ablauf ist formal streng. Sie müssen den Mieter unverzüglich über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten, und zwar vollständig, Preis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Sondervereinbarungen. Ab Zugang dieser Mitteilung läuft eine Frist von zwei Monaten, innerhalb derer der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben kann; die Erklärung bedarf dabei nicht der notariellen Form. Übt er aus, kommt der Kaufvertrag zu identischen Konditionen mit ihm zustande, und der ursprüngliche Käufer geht leer aus. Unterbleibt die Mitteilung oder ist sie unvollständig, kann der Mieter Schadensersatz verlangen, regelmäßig in Höhe der entgangenen Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert, was schnell einen fünfstelligen Betrag ausmacht.

Ebenso wichtig ist, wann das Vorkaufsrecht nicht gilt. Es greift nicht beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses, denn dort wird kein Wohnungseigentum begründet. Es greift nicht bei Wohnungen, die schon vor der Vermietung Wohnungseigentum waren, der klassische Fall der Anlegerwohnung, die seit ihrer Errichtung als Eigentumswohnung im Grundbuch steht. Und es greift nicht beim Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige des Eigentümers. Klären Sie diese Frage vor der Vermarktung anhand der Teilungserklärung und des Mietvertragsdatums, nicht nach Gefühl. Ein Blick in die Teilungserklärung kostet zehn Minuten; ein übersehenes Vorkaufsrecht kostet ein Verfahren.

Eigenbedarf: was der Käufer darf

Ein Käufer kann wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 BGB), aber erst, nachdem er als Eigentümer im Grundbuch steht, und unter Einhaltung der Kündigungsfristen sowie etwaiger Sperrfristen bei umgewandelten Wohnungen.

Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, kann grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Er kann das aber erst, nachdem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, nicht schon mit der Beurkundung und nicht mit der Kaufpreiszahlung. Zwischen Notartermin und Grundbucheintragung liegen im Ennepe-Ruhr-Kreis und in Bochum je nach Auslastung des Grundbuchamts erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis Monate. Danach gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten, gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses. Ein Mieter, der seit zwölf Jahren in der Wohnung lebt, hat neun Monate Frist, gerechnet ab dem Zugang der Kündigung, die frühestens nach der Eintragung wirksam erklärt werden kann.

Zwei Regelungen verlängern diesen Zeitraum zusätzlich. Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB greift, wenn die Wohnung erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde: Dann kann der Erwerber frühestens drei Jahre nach dem Eigentumsübergang wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, prüfen Sie deshalb für den konkreten Standort, ob eine solche Verordnung besteht. Hinzu kommt die Sozialklausel des § 574 BGB: Der Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum.

Für Sie als Verkäufer folgt daraus eine klare Regel: Versprechen Sie einem Kaufinteressenten niemals, die Wohnung werde „schon frei", und stellen Sie erst recht keinen Zeitpunkt in Aussicht. Solche Zusagen sind rechtlich riskant, weil sie im Streitfall als zugesicherte Eigenschaft ausgelegt werden können, und praktisch nicht steuerbar, weil weder Sie noch der Käufer den Ausgang eines Räumungsverfahrens bestimmen. Sagen Sie stattdessen präzise, was gilt: Das Mietverhältnis besteht, die Sperrfrist beträgt X Jahre, die Kündigungsfrist beträgt Y Monate. Seriöse Käufer schätzen diese Klarheit; unseriöse fallen dadurch weg, was ebenfalls ein Gewinn ist.

Kaution, Nebenkosten, Übergabe

Die Kaution ist der häufigste Streitpunkt nach dem Verkauf: Sie ist an den Käufer weiterzugeben, der dem Mieter für die Rückzahlung haftet, auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nie erhalten hat.

Die Kaution ist der Punkt, an dem nach dem Verkauf am häufigsten gestritten wird. Sie ist an den Käufer weiterzugeben, und dieser haftet dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung samt aufgelaufener Zinsen, unabhängig davon, ob er das Geld tatsächlich erhalten hat. Lassen Sie die Übergabe deshalb im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, am besten als Verrechnung mit dem Kaufpreis, und übergeben Sie den Nachweis über das Kautionskonto mit. Bei einer Wohnung mit 1.800 Euro Kaution und zehn Jahren Verzinsung ist das keine Nebensache, sondern ein konkreter Betrag, für den jemand geradestehen muss.

Bei den Betriebskosten ist die entscheidende Frage, wer die Abrechnung für das laufende Kalenderjahr erstellt. Üblich und praktikabel ist eine Abgrenzung zum Übergabestichtag: Der Verkäufer trägt die Kosten bis dahin, der Käufer danach, und derjenige, der am Jahresende Eigentümer ist, erstellt die Abrechnung gegenüber dem Mieter im Innenverhältnis nach dieser Aufteilung. Wichtig ist, dass Sie dem Käufer die Zählerstände zum Stichtag und die Abrechnungen der letzten beiden Jahre übergeben, ohne diese Unterlagen kann er die Abrechnung schlicht nicht erstellen, und die Frist des § 556 Abs. 3 BGB läuft trotzdem. Die Mietzahlungen selbst stehen ab dem vereinbarten Übergangsstichtag dem Käufer zu; informieren Sie den Mieter schriftlich über die neue Kontoverbindung, damit keine Zahlung ins Leere geht.

Zum Verkaufsordner gehören darüber hinaus alle Mietverträge mit sämtlichen Nachträgen, Mieterhöhungsschreiben, Modernisierungsankündigungen, Kautionsnachweise und die Korrespondenz zu offenen Mängeln. Ein häufiger Fehler ist, nur den ursprünglichen Mietvertrag von 2011 herauszusuchen und die drei Nachträge zu vergessen, in denen Miete, Stellplatz und Tierhaltung geregelt wurden. Der Käufer erfährt davon dann erst nach der Beurkundung, und hat einen Ansatzpunkt für Nachverhandlungen, den Sie ihm nicht hätten geben müssen.

Besichtigungen bei bewohnter Wohnung

Der Mieter muss Besichtigungen dulden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, ein Verkauf zählt dazu, aber nur mit rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarem Rahmen; ein Betreten gegen seinen Willen ist unzulässig.

Der Mieter muss Besichtigungen dulden, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht, ein beabsichtigter Verkauf zählt unstreitig dazu. Sein Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung bleibt aber bestehen, und es überwiegt in der Abwägung häufiger, als Eigentümer erwarten. Der Mieter muss weder unbegrenzt noch spontan zur Verfügung stehen, er muss keine Wochenendtermine akzeptieren und er muss keinen Schlüssel herausgeben. Wer versucht, Zutritt zu erzwingen, riskiert nicht nur ein gerichtliches Verfahren, sondern vor allem einen Mieter, der ab diesem Moment jede Vermarktung sabotiert, durch unaufgeräumte Zimmer, abschätzige Bemerkungen gegenüber Interessenten oder schlicht durch Abwesenheit.

Bewährt hat sich ein sehr einfaches Vorgehen. Kündigen Sie Termine mindestens 24 bis 48 Stunden vorher schriftlich an, per E-Mail oder WhatsApp, mit Uhrzeit und Namen der Begleitperson. Vereinbaren Sie feste Zeitfenster, etwa dienstags von 17 bis 19 Uhr und samstags von 10 bis 12 Uhr, statt jeden Termin einzeln zu verhandeln; das reduziert den Abstimmungsaufwand für beide Seiten auf ein Minimum. Schicken Sie ausschließlich vorqualifizierte Interessenten, die ihre Finanzierung bereits geklärt haben, und bündeln Sie mehrere Interessenten in einem Fenster. Und fertigen Sie Fotos nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters an: Möbel, persönliche Gegenstände und Fotos an den Wänden sind vom Persönlichkeitsrecht geschützt, auch in einer Mietwohnung.

Ein Hinweis aus der Praxis, der oft unterschätzt wird: Erklären Sie dem Mieter, was für ihn dabei herausspringt. Ein Kapitalanleger als Käufer bedeutet, dass er wohnen bleibt, das ist für viele Mieter die entscheidende Information und verwandelt Angst in Kooperation. Wo diese Perspektive realistisch ist, sollten Sie sie offen aussprechen. Wo sie es nicht ist, weil ein Selbstnutzer gesucht wird, sagen Sie auch das ehrlich und sprechen früh über Umzugshilfen oder eine Abfindung. Beides ist besser als das Schweigen, das die meisten Eigentümer wählen.

Was eine vermietete Immobilie wert ist

Bei vermieteten Objekten zählt der Ertragswert: die kapitalisierte Jahresnettomiete. Eine niedrige Bestandsmiete drückt den Preis, anders als bei der selbst genutzten Wohnung, wo der Sachwert im Vordergrund steht.

Bei vermieteten Objekten steht nicht der Sachwert im Vordergrund, sondern der Ertragswert: die kapitalisierte Jahresnettomiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, abgezinst über die Restnutzungsdauer. Käufer rechnen in Renditen, nicht in Quadratmeterpreisen. Der Satz „die Wohnung nebenan hat 2.800 Euro pro Quadratmeter gebracht" hilft Ihnen bei einem Anlageobjekt deshalb nur begrenzt weiter, entscheidend ist, welchen Ertrag Ihre Wohnung abwirft. Wie die einzelnen Verfahren funktionieren, lesen Sie unter Was ist meine Immobilie wert?; zur Abgrenzung der Begriffe ergänzend unter Verkehrswert und Marktwert.

Als Orientierung: Eigentumswohnungen im Ruhrgebiet liegen 2026 im Mittel bei rund 2.600 Euro pro Quadratmeter, ein Orientierungswert, der je nach Lage, Baujahr und Zustand deutlich nach oben und unten abweicht. Vermietete Wohnungen erzielen erfahrungsgemäß 10 bis 30 Prozent weniger als vergleichbare leerstehende. Der Abschlag ist umso größer, je weiter die Bestandsmiete unter dem Marktniveau liegt und je länger und sicherer das Mietverhältnis läuft. Eine Wohnung mit einer Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete ist für einen Kapitalanleger schlicht weniger wert, weil sein Ertrag geringer ausfällt und er die Miete nur in kleinen Schritten anheben kann.

Ein Rechenbeispiel zur Orientierung: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Bochum-Wattenscheid mit einer Bestandsmiete von 5,80 Euro pro Quadratmeter erzielt rund 4.900 Euro Jahresnettomiete. Bei einem im Ruhrgebiet für solche Lagen realistischen Vervielfältiger von 20 ergibt das grob 98.000 Euro Ertragswert. Dieselbe Wohnung, leer und mit einer erzielbaren Marktmiete von 8,00 Euro, käme auf rund 6.700 Euro Jahresmiete und damit auf etwa 134.000 Euro, ein Unterschied von rund 36.000 Euro, der allein aus der Bestandsmiete resultiert. Alle Zahlen sind Beispielwerte zur Veranschaulichung und keine Bewertung Ihres Objekts.

Wer kauft vermietete Objekte?

Vermietete Objekte kaufen vor allem Kapitalanleger: Sie schätzen, dass vom ersten Tag an Miete fließt, der Kreis der Käufer ist dadurch kleiner und rechnet nüchtern über die Rendite.

Der größte Käuferkreis sind Kapitalanleger. Sie schätzen, dass ab dem ersten Tag Mieteinnahmen fließen, ohne dass sie ein Objekt erst vermieten müssen, und sie können das Gebäude steuerlich abschreiben. Für sie ist ein langjähriger, zuverlässig zahlender Mieter ein Vorteil und kein Problem, vorausgesetzt, die Miete ist marktgerecht und die Unterlagen sind vollständig. Ein zweiter, oft übersehener Käufer ist der Mieter selbst. Er kennt die Wohnung, braucht keine Besichtigung, muss nicht umziehen und hat häufig ein starkes emotionales Interesse. Wir sprechen ihn deshalb bei jedem vermieteten Objekt zuerst an: Kommt es zum Verkauf an den Mieter, ist das regelmäßig die schnellste und konfliktärmste Lösung überhaupt. Und drittens gibt es Selbstnutzer mit Zeit, die den Einzug in zwei oder drei Jahren planen, ein kleiner, aber häufig zahlungskräftiger Kreis, für den die Sperrfrist kein Hindernis, sondern ein kalkulierbarer Zeitplan ist.

Eine ehrliche Vorüberlegung lohnt sich deshalb, bevor Sie die Vermarktung starten: Wollen Sie die Wohnung als Anlageobjekt verkaufen oder darauf hinarbeiten, sie frei zu übergeben? Der zweite Weg bringt regelmäßig einen höheren Preis, setzt aber voraus, dass der Mieter aus eigenem Antrieb auszieht, erzwingen können und dürfen Sie das nicht. Eine einvernehmliche Lösung mit Umzugshilfe, Unterstützung bei der Wohnungssuche oder einer Abfindung ist rechtlich zulässig und in der Praxis oft der schnellere Weg. Rechnen Sie beide Varianten sauber durch: Wenn die Abfindung 12.000 Euro kostet, der Preisunterschied zwischen vermietet und frei aber 30.000 Euro beträgt, ist die Rechnung eindeutig, und wenn es umgekehrt ist, sparen Sie sich die Diskussion.

Bedenken Sie außerdem die Steuerseite, denn sie unterscheidet sich bei vermieteten Objekten grundlegend von der selbstgenutzten Immobilie. Die Befreiung wegen Eigennutzung greift naturgemäß nicht, sodass innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht. Verschärfend kommt hinzu, dass die über die Jahre in Anspruch genommene Abschreibung dem Gewinn wieder hinzugerechnet wird, bei einer seit zwölf Jahren vermieteten Wohnung sind das schnell 20.000 bis 30.000 Euro zusätzliche Bemessungsgrundlage. Details und eine vollständige Beispielrechnung finden Sie unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Diese Unterlagen brauchen Sie zusätzlich

Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen erwarten Käufer bei vermieteten Objekten die Ertragsnachweise: alle Mietverträge, eine aktuelle Mietaufstellung und die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre.

Neben den üblichen Verkaufsunterlagen, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, erwarten Kapitalanleger und vor allem deren finanzierende Banken einen vollständigen Mietbestand. Dazu gehören alle Mietverträge mit sämtlichen Nachträgen, eine übersichtliche Mieterliste mit Miethöhe, Vorauszahlung, Kaution und Mietbeginn, die Betriebskostenabrechnungen der letzten beiden Jahre sowie Nachweise über sämtliche Mieterhöhungen. Bei Eigentumswohnungen kommen die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu.

Der Aufwand lohnt sich, weil er unmittelbar auf den Preis wirkt. Ein Anleger, der binnen zwei Tagen eine saubere Mieterliste und drei Jahre Abrechnungen bekommt, rechnet mit Ihren Zahlen. Ein Anleger, der Unterlagen einzeln erfragen muss und dabei Widersprüche entdeckt, kalkuliert einen Risikoabschlag ein, und zwar deutlich großzügiger, als die tatsächliche Unsicherheit rechtfertigen würde. Wir sehen bei unvollständigen Unterlagen regelmäßig Abschläge im mittleren vierstelligen Bereich, die durch zwei Nachmittage Aktenarbeit vermeidbar gewesen wären. Eine vollständige Übersicht aller Dokumente finden Sie unter Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?.

Prüfen Sie beim Zusammenstellen zugleich die inhaltliche Konsistenz. Stimmt die Wohnfläche im Mietvertrag mit der in der Teilungserklärung überein? Ist die Kaution tatsächlich auf einem separaten, insolvenzfesten Konto angelegt, wie es § 551 Abs. 3 BGB verlangt? Wurden Mieterhöhungen formal korrekt erklärt? Abweichungen sind kein Beinbruch, aber sie gehören vor der Vermarktung geklärt und nicht in der Verhandlung entdeckt. Wer sie selbst findet und offen benennt, behält die Deutungshoheit; wer sie vom Käufer präsentiert bekommt, verhandelt ab diesem Moment defensiv.

Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien