Grundbuchauszug: Was darin steht und wie Sie ihn bekommen

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt und dokumentiert für jedes Grundstück, wem es gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Was dort steht, gilt, der öffentliche Glaube schützt den Käufer.

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt und dokumentiert für jedes Grundstück, wem es gehört und welche Rechte daran bestehen. Es ist kein Verzeichnis von Gebäuden, sondern von Grundstücken, ein Unterschied, der in der Praxis regelmäßig für Verwirrung sorgt, etwa wenn eine Garage auf einem eigenen Flurstück steht oder ein Zuweg über ein drittes Grundstück führt.

Seine besondere Bedeutung erhält das Grundbuch durch den öffentlichen Glauben nach § 892 BGB: Wer im Vertrauen auf seinen Inhalt erwirbt, wird in seinem Vertrauen geschützt, auch wenn ein Eintrag ausnahmsweise unrichtig ist. Für Sie als Verkäufer heißt das umgekehrt: Was dort steht, gilt, und was dort nicht steht, existiert für den Rechtsverkehr im Zweifel nicht. Ein mündlich zugesagtes Wegerecht des Nachbarn ist wertlos, wenn es nicht eingetragen ist; eine längst getilgte Grundschuld belastet Ihr Grundstück weiter, solange sie nicht gelöscht wurde.

Deshalb ist ein Immobilienkauf ohne Grundbucheinsicht undenkbar, und deshalb prüfen Notar und finanzierende Bank den Auszug in jedem Fall selbst. Als Verkäufer sollten Sie ihm zuvorkommen: Wer seinen eigenen Auszug kennt, erlebt im Notartermin keine Überraschungen und kann Rückfragen von Interessenten sofort beantworten. In unserer Vermarktungspraxis ist der Grundbuchauszug deshalb das erste Dokument, das wir anfordern, noch vor dem Energieausweis und den Bauplänen.

Der Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen

Jedes Grundbuchblatt folgt demselben Aufbau: Bestandsverzeichnis (das Grundstück), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Grundschulden).

Jedes Grundbuchblatt folgt demselben Aufbau, was das Lesen deutlich erleichtert, sobald man die Systematik einmal verstanden hat:

• Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer.
• Bestandsverzeichnis: Beschreibung des Grundstücks mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und amtlicher Größe in Quadratmetern, dazu Rechte, die dem Grundstück zustehen.
• Abteilung I: Eigentümer, Eigentumsanteile und Grundlage des Erwerbs.
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen.
• Abteilung III: Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Die Aufteilung ist keine Formalie, sondern folgt einer wirtschaftlichen Logik. Abteilung I sagt, wem etwas gehört. Abteilung II sagt, was jemand anderes damit darf. Abteilung III sagt, wer im Fall der Verwertung Geld bekommt und in welcher Reihenfolge. Für die Bewertung Ihrer Immobilie sind die Abteilungen II und III die entscheidenden Seiten, und genau die werden von Eigentümern am seltensten gelesen.

Ein häufiger Irrtum betrifft die Quadratmeterzahl im Bestandsverzeichnis: Das ist die Grundstücksfläche, nicht die Wohnfläche. Wir erleben regelmäßig, dass Eigentümer die Grundbuchzahl in ein Portalinserat übernehmen und damit ein Haus mit 620 Quadratmetern Wohnfläche inserieren. Zur korrekten Ermittlung der Wohnfläche siehe Wohnfläche richtig berechnen. Prüfen Sie außerdem, ob wirklich alle Flurstücke aufgeführt sind, die zum Objekt gehören, bei Reihenhäusern in Witten und Bochum liegen Garagenhöfe und Zuwegungen häufig auf gesonderten Flurstücken, gelegentlich sogar auf einem anderen Grundbuchblatt.

Abteilung II: die teuren Überraschungen

In Abteilung II stehen die Einträge, die den Wert am stärksten drücken können, Wege- und Wohnrechte oder Nießbrauch. Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Verkaufserlös erheblich mindern.

In Abteilung II stehen die Einträge, die den Wert am stärksten beeinflussen, und zwar in einer Größenordnung, die den Verkaufserlös verändert. Am gravierendsten wirken die Nutzungsrechte Dritter. Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt einer Person, lebenslang in der Immobilie zu wohnen; je nach Alter des Berechtigten kann das den Marktwert um dreißig Prozent und mehr mindern. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht noch weiter: Nutzung und sämtliche Erträge stehen dem Berechtigten zu, er kann also auch vermieten und die Miete behalten. Beide Rechte lassen sich nur mit Zustimmung des Berechtigten in beglaubigter Form löschen, was in der Praxis Verhandlung und meist eine Abfindung bedeutet.

Deutlich häufiger, aber weniger dramatisch sind Weg- und Leitungsrechte, mit denen Dritte über das Grundstück gehen oder Leitungen führen dürfen. Sie mindern den Wert je nach Lage moderat, können aber die Bebaubarkeit einer Teilfläche vollständig aufheben. Ein Erbbaurecht bedeutet, dass das Gebäude auf fremdem Grund steht und laufend Erbbauzins zu zahlen ist, im Ruhrgebiet vor allem bei kirchlichen und städtischen Grundstücken verbreitet und beim Verkauf immer erklärungsbedürftig, weil viele Käufer und einige Banken damit unsicher umgehen. Hinzu kommen Vorkaufsrechte zugunsten bestimmter Personen, die Auflassungsvormerkung zugunsten eines bereits beurkundeten Käufers sowie Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke, die eine Vermarktung praktisch blockieren, bis sie geklärt sind.

Nicht jeder Eintrag ist automatisch ein Nachteil, entscheidend ist die Richtung. Ein Wegerecht zugunsten Ihres Grundstücks steht im Bestandsverzeichnis und erhöht den Wert, weil es die Erschließung sichert. Ein Wegerecht zulasten Ihres Grundstücks steht in Abteilung II und mindert ihn. Achten Sie deshalb genau darauf, in welchem Teil des Auszugs ein Recht verzeichnet ist; die Formulierungen ähneln sich, die wirtschaftliche Wirkung ist gegenteilig. Und ein für Nordrhein-Westfalen zentraler Punkt, der immer wieder übersehen wird: Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Sie werden im Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt geführt und müssen dort gesondert abgefragt werden, eine Abstandsflächen- oder Stellplatzbaulast kann ein Grundstück erheblich einschränken, ohne dass der Grundbuchauszug einen Hinweis darauf enthält.

Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Die in Abteilung III eingetragene Grundschuld ist nicht Ihre Restschuld: Sie bleibt oft in voller Höhe stehen, obwohl der Kredit längst getilgt ist. Für den Verkauf zählt der aktuelle Darlehensstand der Bank.

Hier sind die Kreditsicherheiten eingetragen, und hier entsteht das vielleicht häufigste Missverständnis überhaupt: Die eingetragene Summe entspricht nicht Ihrer Restschuld. Eine Grundschuld über 250.000 Euro kann längst zu einem laufenden Darlehen von nur noch 40.000 Euro gehören, oder zu gar keinem mehr. Das Grundbuch dokumentiert die Sicherheit, nicht den Stand des Kontos. Interessenten, die das nicht wissen, schrecken vor scheinbar hoch belasteten Objekten zurück; erklären Sie den Zusammenhang deshalb aktiv.

Der Grund liegt in der Rechtsnatur der Grundschuld. Anders als die klassische Hypothek, die unmittelbar an eine bestimmte Forderung gekoppelt ist und mit deren Tilgung automatisch schrumpft, ist die Grundschuld von der Forderung unabhängig. Sie bleibt in voller Höhe bestehen, bis jemand aktiv ihre Löschung veranlasst. Genau deshalb finden sich in alten Grundbüchern so oft Beträge, die mit der wirtschaftlichen Realität nichts mehr zu tun haben. Hypotheken sind heute die Ausnahme, Grundschulden die Regel.

Für den Verkauf bedeutet das: Nicht mehr valutierende Grundschulden werden im Rahmen der Abwicklung gelöscht, die Löschungsbewilligung stellt Ihre Bank aus. Rechnen Sie dafür erfahrungsgemäß mit zwei bis sechs Wochen. Besteht das Darlehen noch, wird es aus dem Kaufpreis abgelöst; der Notar leitet den entsprechenden Teilbetrag direkt an die Bank weiter. Ist die Zinsbindung dabei noch nicht abgelaufen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wie sie berechnet wird und wann sie vermeidbar ist, erklärt der Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung.

So bekommen Sie einen Auszug

Einen Grundbuchauszug bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist (§ 12 GBO), insbesondere Eigentümer, Erben, Notare und finanzierende Banken.

Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Grundbuchordnung). Das haben insbesondere Eigentümer, Erben, Notare, finanzierende Banken sowie Kaufinteressenten mit konkretem Kaufinteresse und einer entsprechenden Vollmacht. Ein allgemeines Neugierinteresse genügt ausdrücklich nicht, das Grundbuch ist kein öffentliches Register wie das Handelsregister, und das ist im Interesse aller Eigentümer auch gut so.

Für den Antrag stehen mehrere Wege offen. Persönlich beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, benötigen Sie lediglich Ihren Ausweis; die Einsichtnahme vor Ort ist gebührenfrei. Schriftlich stellen Sie den Antrag unter Angabe von Grundbuchbezirk und Blattnummer oder ersatzweise der vollständigen Adresse. Der bequemste Weg führt über einen Notar, der ohnehin elektronischen Zugriff hat und Ihnen den Auszug binnen eines Tages liefern kann. Zugelassene Nutzer können außerdem elektronisch über die zuständige Landesplattform abrufen.

Die Gebühren sind überschaubar: Ein einfacher Auszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Für den Verkauf sollte der Auszug nicht älter als drei Monate sein, weil Banken und Notare ältere Stände nicht akzeptieren. Unser Rat: Beantragen Sie ihn, sobald der Verkaufsgedanke konkret wird, und lesen Sie ihn in Ruhe durch. Findet sich dort ein Wohnrecht der 1998 verstorbenen Großmutter, das nie gelöscht wurde, haben Sie dann zwei Monate Zeit, das zu bereinigen, und nicht zwei Tage vor dem Notartermin.

So lesen Sie den Auszug richtig

Lesen Sie den Auszug in seiner Reihenfolge: zuerst die Flurstücke im Bestandsverzeichnis, dann den Eigentümer, dann die Lasten, und prüfen Sie jeden Eintrag daraufhin, ob er beim Verkauf gelöscht werden muss.

Gehen Sie den Auszug in der Reihenfolge durch, in der er aufgebaut ist. Prüfen Sie zuerst im Bestandsverzeichnis, ob alle Flurstücke aufgeführt sind, die tatsächlich zum Objekt gehören. Gleichen Sie anschließend Abteilung I mit den realen Eigentumsverhältnissen ab: Nach Erbfällen ist das Grundbuch häufig veraltet, weil die Berichtigung nie beantragt wurde. Verkaufen können nur die eingetragenen Eigentümer, steht dort noch der 2011 verstorbene Vater, muss zuerst die Grundbuchberichtigung erfolgen, für die innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall keine Gebühren anfallen.

Lesen Sie Abteilung II danach Zeile für Zeile, und achten Sie auf die Kennzeichnung: Rot unterstrichene oder durchgestrichene Einträge sind gelöscht und gelten nicht mehr. Klären Sie zu jedem Eintrag in Abteilung III, ob das zugehörige Darlehen noch valutiert, ein Anruf bei Ihrer Bank mit der Bitte um eine aktuelle Restschuldbescheinigung genügt. Fragen Sie zuletzt das Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt ab, weil dieser Teil im Grundbuch systematisch fehlt.

Bei Eigentumswohnungen gilt eine Besonderheit: Dort existiert für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt. Neben dem Sondereigentum ist dort der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum ausgewiesen, häufig in Tausendstel. Prüfen Sie diesen Anteil sorgfältig, denn er bestimmt Ihre Stimmrechte in der Eigentümerversammlung und Ihren Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten, einschließlich anstehender Sonderumlagen. Ein Miteigentumsanteil, der nicht zur Wohnungsgröße passt, ist zwar zulässig, aber immer erklärungsbedürftig und sollte vor der Vermarktung geklärt werden.

Was beim Verkauf im Grundbuch passiert

Beim Verkauf sichert zunächst die Auflassungsvormerkung den Käufer; die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn der Kaufpreis geflossen und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar zunächst die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Sie ist die zentrale Sicherung des Käufers: Von diesem Zeitpunkt an kann das Grundstück nicht mehr wirksam an einen Dritten verkauft oder neu belastet werden. Erst danach ist der Käufer bereit, den Kaufpreis zu zahlen, und deshalb hängt der Zahlungstermin unmittelbar an der Bearbeitungsgeschwindigkeit des Grundbuchamts.

Parallel holt der Notar die Löschungsbewilligungen für Ihre Altlasten in Abteilung III ein und lässt die Finanzierungsgrundschuld des Käufers eintragen. Ist der Kaufpreis vollständig gezahlt und sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, folgt zuletzt die Eigentumsumschreibung, die je nach Grundbuchamt vier bis zwölf Wochen dauern kann. Bis dahin sind Sie formal noch Eigentümer, wirtschaftlich ist das Objekt aber bereits übergeben. Diese Zwischenphase überrascht viele Verkäufer, ist aber der Normalfall.

Praktisch heißt das für Ihre Planung: Vom Notartermin bis zum Geldeingang vergehen typischerweise vier bis acht Wochen, bis zur Eigentumsumschreibung noch einmal ein bis drei Monate. Wer den Kaufpreis für ein Anschlussobjekt benötigt, sollte diesen Zeitraum großzügig kalkulieren und die Übergabe erst nach vollständiger Zahlung vereinbaren. Den vollständigen Ablauf mit allen Beteiligten beschreibt der Beitrag Der Notartermin.

Häufige Fragen zum Grundbuch