Der Notartermin: Ablauf, Kosten und was Sie mitbringen müssen

Warum überhaupt ein Notar?

Für jeden Grundstückskaufvertrag schreibt § 311b BGB die notarielle Beurkundung vor. Der Notar ist neutral, klärt beide Seiten auf und sorgt dafür, dass Zahlung und Eigentumsübergang sicher ineinandergreifen.

§ 311b Absatz 1 BGB schreibt für jeden Vertrag, der zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, die notarielle Beurkundung vor. Der Grund ist Schutz: Es geht um erhebliche Summen, um komplizierte Rechtsfolgen und um einen Eintrag im Grundbuch, der öffentlichen Glauben genießt. Ein formloser Kaufvertrag über ein Haus ist nichtig, selbst dann, wenn beide Seiten ihn unterschrieben und sich in allem einig sind. Handschlag, E-Mail-Bestätigung und Anzahlung ändern daran nichts.

Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Seite. Er ist unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und beiden Parteien gleichermaßen zur Belehrung verpflichtet. Er sorgt dafür, dass beide verstehen, was sie unterschreiben, dass die Abwicklung für keine Seite ein unkalkulierbares Risiko birgt und dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung geschaffen werden. Er berät Sie also, aber er verhandelt nicht für Sie: Preis, Termine, Inventar und Übergabemodalitäten müssen vorher geklärt sein.

Dass in Deutschland üblicherweise der Käufer den Notar auswählt, hat keinen rechtlichen Grund, sondern folgt daraus, dass er die Kosten trägt. Für Sie als Verkäufer ist das unproblematisch, weil der Notar ohnehin neutral ist. Wichtiger als die Auswahl ist deshalb etwas anderes: dass Sie den Entwurf tatsächlich lesen und Ihre Punkte rechtzeitig einbringen. Der Notar formuliert, was die Parteien ihm vorgeben, er kann nicht wissen, dass die Einbauküche mitverkauft wird oder dass Sie erst nach dem Umzug Ihrer Mutter übergeben können, wenn niemand es ihm sagt.

Zwei Wochen vorher: der Entwurf

Ist ein Verbraucher beteiligt, muss ihm der Notar den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen, Zeit, die Sie nutzen sollten, um jede Klausel zu prüfen.

Bevor beurkundet wird, versendet der Notar den Vertragsentwurf. Ist auf einer Seite ein Verbraucher beteiligt, muss ihm der Entwurf grundsätzlich zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Diese Frist dient Ihrem Schutz und ist keine Formalie, nutzen Sie sie tatsächlich, statt den Entwurf am Vorabend zu überfliegen. Wer Änderungswünsche erst im Termin äußert, verzögert entweder die Beurkundung oder unterschreibt etwas, das er nicht wollte.

Lesen Sie den Entwurf vollständig und prüfen Sie insbesondere die folgenden Punkte:

• Sind die Angaben zum Objekt richtig, einschließlich aller Flurstücke und der Wohnfläche?
• Stimmen Kaufpreis, Fälligkeitsvoraussetzungen und Übergabetermin?
• Ist das mitverkaufte Inventar aufgeführt und, wenn ja, mit welchem Wert?
• Ist der Gewährleistungsausschluss enthalten und sind bekannte Mängel offengelegt?
• Sind Grundschulden aufgeführt, die gelöscht oder übernommen werden?

Notieren Sie Ihre Fragen und klären Sie sie vor dem Termin, telefonisch oder per E-Mail mit dem Notariat. Im Termin selbst zu diskutieren kostet Zeit und Nerven aller Beteiligten, und erzeugt beim Käufer den Eindruck, dass etwas nicht stimmt. Besonders sorgfältig sollten Sie die Wohnflächenangabe prüfen: Wird eine Fläche ohne Einschränkung genannt, kann sie als Beschaffenheit vereinbart sein, für deren Richtigkeit Sie einstehen. Wie Sie die Fläche korrekt ermitteln, lesen Sie unter Wohnfläche richtig berechnen.

Was Sie mitbringen müssen

Zum Notartermin gehört zwingend ein gültiger Ausweis; ohne Ausweisdokument darf nicht beurkundet werden. Dazu kommen je nach Fall Finanzierungsunterlagen und die Steuer-Identifikationsnummer.

Der Termin scheitert erstaunlich oft an Kleinigkeiten. Unverzichtbar ist zunächst ein gültiger Personalausweis oder Reisepass: Ohne Ausweisdokument darf der Notar nicht beurkunden, und daran ändert auch langjährige Bekanntschaft nichts. Ein abgelaufener Ausweis genügt nicht. Bringen Sie außerdem Ihre Steuer-Identifikationsnummer mit, weil der Notar den Verkauf dem Finanzamt anzeigen muss, sowie die Bankverbindung, auf die der Kaufpreis fließen soll, idealerweise als Ausdruck, damit sich beim Diktieren der IBAN keine Ziffer verirrt.

Ist noch eine Grundschuld eingetragen, benötigen Sie die aktuellen Darlehensdaten: Bank, Darlehensnummer und der aktuelle Restsaldo, den Sie sich vorab schriftlich bestätigen lassen sollten. Können nicht alle eingetragenen Eigentümer erscheinen, gehört eine notariell beglaubigte Vollmacht dazu. Verkaufen Sie als Erbe und stehen noch nicht im Grundbuch, brauchen Sie den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Und schließlich den Energieausweis, der dem Käufer spätestens im Termin zu übergeben ist.

Alle weiteren Objektunterlagen sollten längst beim Notar liegen; er benötigt sie zum Teil, um den Entwurf überhaupt erstellen zu können. Eine vollständige Übersicht finden Sie unter Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Sind mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen alle erscheinen oder sich wirksam vertreten lassen. Bei Erbengemeinschaften bedeutet das: jeder einzelne Miterbe, unabhängig von der Höhe seines Anteils. Kann jemand nicht kommen, braucht es eine notariell beglaubigte Vollmacht, oder der Notar beurkundet mit vollmachtloser Vertretung, und der Fehlende genehmigt den Vertrag anschließend in beglaubigter Form. Beides muss vorher organisiert sein, und beides dauert, wenn der Betreffende im Ausland lebt und eine Konsulatsbeglaubigung benötigt. Bei Ehegatten, die im gesetzlichen Güterstand leben und ihr wesentliches Vermögen verkaufen, ist zudem an die Zustimmung nach § 1365 BGB zu denken.

Der Ablauf im Termin

Der Ablauf ist immer gleich: Identität feststellen, den gesamten Vertrag vorlesen, Fragen klären, dann unterschreiben alle Beteiligten. Das Vorlesen ist Pflicht und lässt sich nicht abkürzen.

Der Termin folgt fast immer demselben Muster. Nach der Begrüßung stellt der Notar die Identität aller Beteiligten anhand der Ausweise fest und fragt nach etwaigen Vorbefassungen. Dann verliest er den gesamten Vertrag Wort für Wort, vollständig, einschließlich der Passagen über Vollstreckungsunterwerfung und Grundbuchvollmachten, die niemand gern hört. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und lässt sich nicht abkürzen, auch nicht durch übereinstimmenden Wunsch beider Seiten.

Anschließend erläutert er die wesentlichen Punkte in verständlicher Sprache, beantwortet Fragen, nimmt gewünschte Änderungen auf und lässt unterschreiben. Rechnen Sie mit 45 bis 90 Minuten, bei Erbengemeinschaften oder vermieteten Mehrfamilienhäusern auch länger. Unterbrechen Sie ruhig, sobald Ihnen etwas unklar ist; ein guter Notar erwartet Fragen und bewertet sie nicht als Störung, sondern als Erfüllung seiner Belehrungspflicht.

Ein Hinweis, der in der Praxis wichtiger ist, als er klingt: Bis zur Unterschrift können Sie jederzeit abbrechen. Fällt Ihnen im Termin auf, dass eine wesentliche Absprache fehlt oder falsch wiedergegeben ist, sagen Sie es, auch wenn alle Beteiligten schon sitzen und der Käufer ungeduldig wird. Eine Beurkundung zu verschieben kostet einen Nachmittag; ein falscher Vertrag kostet unter Umständen Jahre. Nach der Beurkundung ist eine Änderung dagegen nur noch einvernehmlich und mit einer weiteren beurkundeten Urkunde möglich.

Diese Punkte sollten im Vertrag stehen

Das Herzstück des Vertrags sind die Fälligkeitsvoraussetzungen: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und alle Löschungsbewilligungen vorliegen, Ihre wichtigste Sicherheit.

Das Herzstück jedes Kaufvertrags sind die Fälligkeitsvoraussetzungen. Sie stellen sicher, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen ist, alle Löschungsunterlagen für Ihre Grundschulden vorliegen und ein etwaiges gemeindliches Vorkaufsrecht geklärt ist. Diese Konstruktion schützt beide Seiten: Der Käufer zahlt nicht ins Ungewisse, und Sie geben das Eigentum nicht ohne Geld aus der Hand. Daran schließen sich der Übergabetermin und der Übergang von Nutzen und Lasten an, der Tag, ab dem Grundsteuer, Versicherung, Betriebskosten und Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer übergehen.

Ebenso wichtig ist der Gewährleistungsausschluss für Sachmängel, der beim Verkauf gebrauchter Immobilien Standard ist. Er wirkt allerdings nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Deshalb gehören bekannte Mängel ausdrücklich in den Vertrag: die feuchte Kellerecke, der Riss in der Giebelwand, der defekte Rollladen, der Ölschaden im Heizungsraum. Diese Aufzählung fühlt sich beim Schreiben unangenehm an und ist der wirksamste Schutz, den Sie haben, ein offengelegter Mangel kann Ihnen nie mehr als Arglist vorgehalten werden.

Weiter gehören in den Vertrag das mitverkaufte Inventar mit gesondertem Wertansatz, bestehende Mietverhältnisse einschließlich Kautionen (Näheres unter Vermietete Immobilie verkaufen) und eine Regelung für den Verzugsfall, wenn der Käufer nicht zahlt. Achten Sie beim Inventar auf ein realistisches Maß: Ein Ansatz von 5.000 Euro für Einbauküche, Markise und Gartenhaus ist unproblematisch und spart dem Käufer Grunderwerbsteuer, weil dieser Teil des Kaufpreises nicht auf das Grundstück entfällt. Ein Ansatz von 60.000 Euro bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fällt dem Finanzamt dagegen auf und kann als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden. Als Faustregel gilt: bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises wird es in der Regel nicht beanstandet, sofern die Gegenstände tatsächlich vorhanden und werthaltig sind.

Was kostet der Notar?

Die Notarkosten sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt, also nicht verhandelbar, und liegen mit den Grundbuchkosten grob bei 1,5 % des Kaufpreises, üblicherweise trägt sie der Käufer.

Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt. Sie sind nicht verhandelbar, und jeder Notar rechnet exakt gleich ab, ein Preisvergleich zwischen Notariaten ist deshalb sinnlos. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, die Gebühren steigen mit ihm degressiv an.

Die Verteilung ist klar geregelt und wird im Vertrag ausdrücklich festgehalten: Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung, der Eigentumsumschreibung und der Eintragung seiner Finanzierungsgrundschuld. Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner alten Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an seine Bank. Für Sie als Verkäufer bleibt damit ein überschaubarer Betrag von meist wenigen hundert Euro, die Vorfälligkeitsentschädigung kann allerdings deutlich höher ausfallen und sollte vorher bei der Bank abgefragt werden.

Was nach der Beurkundung passiert

Mit der Unterschrift ist der Verkauf rechtlich verbindlich, aber noch nicht abgeschlossen: Erst nach Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und Umschreibung im Grundbuch sind Sie fertig.

Mit der Unterschrift ist der Verkauf rechtlich verbindlich, aber wirtschaftlich noch längst nicht abgeschlossen. Der Notar beantragt zunächst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer davor schützt, dass das Objekt anderweitig verkauft oder belastet wird. Parallel holt er die Löschungsbewilligungen Ihrer Banken ein und prüft, ob die Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB ausübt; die entsprechende Negativbescheinigung dauert je nach Stadt zwei bis sechs Wochen.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann muss der Käufer zahlen, und erst nach vollständigem Zahlungseingang sollten Sie übergeben. Nach der Übergabe erfolgt zuletzt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, für die zusätzlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts über die gezahlte Grunderwerbsteuer vorliegen muss. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen üblicherweise vier bis acht Wochen, bis zur endgültigen Umschreibung können weitere zwei bis drei Monate vergehen.

Bis zur Übergabe bleiben Sie in der Verantwortung: Gebäudeversicherung weiterführen, Verkehrssicherungspflichten erfüllen, im Winter beheizen und den Winterdienst sicherstellen. Erst mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, meist am Übergabetag, wechselt das auf den Käufer. Fertigen Sie bei der Übergabe ein Protokoll mit allen Zählerständen, der Zahl der übergebenen Schlüssel und dem Zustand des Objekts an und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben. Informieren Sie anschließend Versorger, Versicherer, Grundabgabenstelle und Schornsteinfeger. Diese halbe Stunde erspart Ihnen erfahrungsgemäß mehrere Wochen Korrespondenz.

Häufige Fragen zum Notartermin