Maklerprovision 2026: Wer zahlt wie viel?

Was sich zum 23. Dezember 2020 geändert hat

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit: Wird der Makler für beide Seiten tätig, teilen Käufer und Verkäufer die Provision, die frühere Praxis, dem Käufer alles aufzubürden, ist damit vorbei.

Bis Ende 2020 war die Provisionsverteilung regional sehr unterschiedlich. In Nordrhein-Westfalen war es üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trug, in anderen Bundesländern wurde geteilt oder der Verkäufer zahlte allein. Für Käufer im Ruhrgebiet bedeutete das eine erhebliche Zusatzbelastung: Auf 400.000 Euro Kaufpreis kamen neben Grunderwerbsteuer und Notarkosten noch einmal rund 28.000 Euro Provision, Geld, das keine Bank mitfinanziert, weil es nicht werthaltig im Objekt steckt.

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" hat der Gesetzgeber dem ein Ende gesetzt. Seither stehen drei neue Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch: § 656a BGB (Textform), § 656c BGB (Halbteilung bei doppelter Tätigkeit) und § 656d BGB (Grenzen der Abwälzung auf den Käufer). Von diesen Regeln kann nicht zulasten des Verbrauchers abgewichen werden, Klauseln, die das versuchen, sind unwirksam.

Die Wirkung auf den Markt war deutlicher, als viele erwartet hatten. Käufer brauchen seither weniger Eigenkapital für die Nebenkosten, was den Kreis der finanzierbaren Interessenten vergrößert. Für Verkäufer heißt das: Die Provision, die Sie tragen, kommt nicht aus dem Nichts, sie ersetzt einen Betrag, den zuvor der Käufer aufbringen musste und der deshalb von seinem Gebot abging. Wer beide Seiten zusammen betrachtet, stellt fest, dass sich an der Gesamtbelastung eines Verkaufs weniger geändert hat als an ihrer Verteilung.

Der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB

Der Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB) verlangt: Wer für beide Seiten tätig wird, darf von beiden nur die gleiche Provision verlangen, und die zweite Seite zahlt erst, wenn die erste nachweislich gezahlt hat.

Wird der Makler für beide Seiten tätig, was der Regelfall ist, darf er die Provision nur von beiden in gleicher Höhe verlangen. Und er darf sie nur dann von einer Partei fordern, wenn auch die andere zur Zahlung verpflichtet ist. Wird eine Partei aus der Pflicht entlassen, etwa durch einen nachträglichen Verzicht, entfällt der Anspruch gegen die andere ebenfalls. Diese Verknüpfung ist scharf: Ein Makler, der dem Käufer „aus Kulanz" die Hälfte erlässt, verliert damit auch den Anspruch gegen den Verkäufer.

Ergänzend regelt § 656d BGB den Fall, dass nur eine Seite den Makler beauftragt hat: Eine Vereinbarung, nach der die andere Seite die Provision ganz oder teilweise übernimmt, ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens den gleichen Anteil trägt, und wenn er die Zahlung nachgewiesen hat. Der Nachweis ist eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung, keine Formalie; ohne ihn wird die Forderung gegen die andere Seite nicht fällig.

Für Sie als Verkäufer heißt das ganz praktisch: Sie können die Provision nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Und Sie sollten es auch nicht wollen, denn eine Provision, die der Käufer allein trägt, verringert seinen finanziellen Spielraum, und damit den Preis, den er Ihnen bieten kann. Wichtig ist zudem, was die Regelung nicht vorschreibt: Sie legt keine Höhe fest. Die Provision ist frei verhandelbar, gesetzlich geregelt ist ausschließlich ihre Verteilung. Bundesweit bewegen sich die Sätze in einem Korridor von etwa drei bis knapp vier Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite.

Für welche Objekte gilt die Regelung?

Die Regelung gilt für Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen der Käufer Verbraucher ist, nicht für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbeobjekte.

Erfasst sind Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen der Käufer ein Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte sowie sämtliche Geschäfte, an denen auf Käuferseite kein Verbraucher beteiligt ist. Für diese Objekte gilt weiterhin die freie Vereinbarung, hier ist es üblich und zulässig, dass eine Seite die volle Provision trägt.

Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Ein Zweifamilienhaus mit einer vom Eigentümer bewohnten und einer vermieteten Wohnung fällt nach überwiegender Auffassung noch unter den Begriff des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung; ein echtes Dreifamilienhaus dagegen nicht. Auch die Verbrauchereigenschaft des Käufers ist eine Tatsachenfrage: Wer eine Wohnung in Bochum-Wattenscheid als Kapitalanlage kauft, bleibt Verbraucher, solange die Vermögensverwaltung nicht den Umfang eines Gewerbebetriebs erreicht. Kauft dagegen eine vermögensverwaltende GmbH, greift die Regelung nicht.

Was das für Sie bedeutet: Klären Sie die Einordnung vor der Vermarktung, nicht danach. Sie beeinflusst nicht nur die Provisionsverteilung, sondern auch, welchen Nettoerlös Sie kalkulieren können, und sie gehört transparent ins Exposé. Ein Käufer, der erst beim Notartermin erfährt, dass er 5,95 Prozent tragen soll, weil das Objekt als Mehrfamilienhaus eingestuft wurde, ist ein Käufer, den Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit verlieren.

Unsere Provisionssätze

Bei 4West zahlen Käufer und Verkäufer je 3,57 % inkl. USt., bei einem Haus für 400.000 Euro also jeweils 14.280 Euro; für Mehrfamilienhäuser gilt ein abweichender Satz.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Einfamilienhaus für 400.000 Euro zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 14.280 Euro inklusive Umsatzsteuer. Bei einem Mehrfamilienhaus für 900.000 Euro trägt der Verkäufer 53.550 Euro Außenprovision. Die vollständigen Bedingungen finden Sie in unseren AGB.

Beide Sätze verstehen sich vom beurkundeten Kaufpreis. Zusätzliche Kosten für Fotos, Exposé, Inserate, Energieausweis oder Behördengänge berechnen wir nicht gesondert, sie sind mit der Erfolgsvergütung abgegolten. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten. Das ist der entscheidende Unterschied zu Modellen mit Vorabpauschalen oder Aufwandsersatz: Das gesamte Vermarktungsrisiko liegt bei uns.

Rechnen Sie die Provision im Übrigen immer gegen den erzielten Preis, nicht gegen null. Bei einem Haus für 400.000 Euro entsprechen die 14.280 Euro Verkäuferanteil 3,57 Prozent des Kaufpreises. Liegt der erzielte Preis am Ende drei Prozent über dem, was ohne strukturierte Vermarktung möglich gewesen wäre, ist die Rechnung bereits ausgeglichen, jeder weitere Euro geht an Sie. Diese Betrachtung ist die einzige, die betriebswirtschaftlich Sinn ergibt, und sie ist auch die einzige, die wir Ihnen zumuten wollen.

Wann wird die Provision fällig?

Die Provision wird erst fällig, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag in Textform, ein Nachweis oder eine Vermittlung durch den Makler und ein daraufhin zustande gekommener Kaufvertrag.

Der Anspruch entsteht erst, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen: Es besteht ein wirksamer Maklervertrag in Textform, der Makler hat einen Nachweis erbracht oder erfolgreich vermittelt, und der Kaufvertrag ist notariell beurkundet worden. Fehlt eine dieser drei Voraussetzungen, gibt es keine Provision, auch nicht anteilig und auch nicht als Aufwandsersatz.

Ohne Beurkundung also keine Provision, auch nicht nach fünfzig Besichtigungen. Das Risiko der erfolglosen Vermarktung trägt vollständig der Makler, und das ist bei einem durchschnittlichen Vermarktungsaufwand von mehreren Wochen Arbeit ein reales unternehmerisches Risiko. Fällig wird die Rechnung üblicherweise unmittelbar nach der Beurkundung, unabhängig davon, wann der Kaufpreis fließt; das ist Marktstandard und ergibt sich daraus, dass der Erfolg mit dem Vertragsschluss eingetreten ist.

Ein Sonderfall, der immer wieder für Streit sorgt: Springt der Käufer nach der Beurkundung ab, etwa weil er den Kaufpreis nicht zahlt, bleibt der Provisionsanspruch grundsätzlich bestehen, der vermittelte Vertrag ist ja zustande gekommen. Wird der Kaufvertrag dagegen einvernehmlich aufgehoben oder rückabgewickelt, hängt es vom Grund ab. Klären Sie diesen Punkt im Maklervertrag, bevor Sie unterschreiben; eine faire Regelung koppelt die Provision an den tatsächlichen Vollzug.

Textform: § 656a BGB

Ein Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB), eine E-Mail genügt, ein mündlicher Auftrag oder Handschlag nicht.

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Eine E-Mail genügt, ein mündlicher Auftrag oder ein Handschlag nicht. Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag unwirksam und es besteht kein Provisionsanspruch. Diese Vorschrift schützt Sie vor der klassischen Falle, dass allein die Reaktion auf ein Inserat oder die Teilnahme an einer Besichtigung als Auftragserteilung gedeutet wird.

Verlangen Sie deshalb immer einen schriftlichen Vertrag, in dem Höhe der Provision, Fälligkeit, Laufzeit, Leistungen und Kündigungsmöglichkeiten geregelt sind. Als Verbraucher steht Ihnen bei einem außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossenen Maklervertrag zudem ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu, wichtig ist dabei, dass die Widerrufsbelehrung korrekt erteilt wurde, sonst verlängert sich die Frist erheblich.

Ein Wort zur Reservierungsgebühr: Eine Vereinbarung, nach der ein Interessent für eine befristete Reservierung zahlt und das Geld auch bei Nichtzustandekommen des Kaufs behalten wird, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Wir arbeiten deshalb nicht mit Reservierungsgebühren. Wer Ihnen eine solche Zahlung als Ausdruck von Ernsthaftigkeit verkauft, verlagert lediglich ein Risiko, das der Vermittler zu tragen hat.

Die Vertragslaufzeit, der unterschätzte Kostenfaktor

Über die Provisionshöhe wird viel gesprochen, über die Vertragslaufzeit fast nie, dabei entscheidet gerade sie über Ihre Handlungsfähigkeit. 4West bindet Sie mit nur einem Monat Frist zum Ende des Folgemonats.

Über die Provisionshöhe wird viel gesprochen, über die Laufzeit des Maklervertrags fast nie. Dabei entscheidet gerade sie darüber, ob Sie im Ernstfall handlungsfähig bleiben. Marktüblich sind bei qualifizierten Alleinaufträgen feste Laufzeiten von sechs Monaten; viele Makler arbeiten mit einer solchen Mindestbindung, häufig kombiniert mit einer stillschweigenden Verlängerung, wenn nicht rechtzeitig zum Ablauf gekündigt wird. Wer einen solchen Vertrag unterschreibt, kommt vor Ablauf nicht heraus, auch dann nicht, wenn die Vermarktung enttäuscht.

Ökonomisch ist das eine Fehlsteuerung. Eine Mindestbindung nimmt dem Vermittler genau in der Phase den Druck, in der er am größten sein sollte: in den ersten sechs bis acht Wochen, wenn die Aufmerksamkeit für ein neues Objekt am höchsten ist. Und sie kostet Sie doppelt, wenn nichts passiert, erst die verlorenen Monate, dann den Preisabschlag, den ein lange gelistetes Objekt am Markt hinnehmen muss. Ein Beispiel zur Größenordnung: Vier verlorene Monate bei einem Objekt um 400.000 Euro bedeuten neben laufenden Kosten oft einen Verhandlungsnachteil von zwei bis drei Prozent, also 8.000 bis 12.000 Euro.

Wir gehen deshalb bewusst einen anderen Weg. Bei 4West ist die Vertragslaufzeit flexibel: Der Maklervertrag kann jederzeit mit einer Frist von einem Monat zum Ende des Folgemonats gekündigt werden, ohne Angabe von Gründen. Es gibt keine Sechs-Monats-Bindung. Das ist keine Marketingformel, sondern eine bewusste unternehmerische Entscheidung: Wir müssen Sie durch Ergebnisse überzeugen, nicht durch eine Klausel halten. Prüfen Sie in jedem Maklervertrag, den Sie vorgelegt bekommen, diese vier Punkte: Laufzeit, automatische Verlängerung, Kündigungsfrist sowie die Frage, ob es sich um einen einfachen Auftrag, einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag handelt. Der Unterschied ist erheblich, beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich, Interessenten auch dann an den Makler zu verweisen, wenn sie sich direkt bei Ihnen melden.

Steuerliche Behandlung der Provision

Für Käufer zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten; bei vermieteten Objekten ist der auf das Gebäude entfallende Anteil über die Abschreibung teilweise absetzbar.

Für Käufer gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei vermieteten Objekten wird sie, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfällt, über die Abschreibung berücksichtigt und wirkt sich damit über Jahrzehnte verteilt steuermindernd aus; bei Selbstnutzung entfällt diese Möglichkeit vollständig. Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil ist in keinem Fall abschreibbar.

Für Verkäufer ist die Provision eine Verkaufskostenposition und mindert einen eventuell steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Das ist vor allem dann relevant, wenn Sie innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen: Bei einem Gewinn von beispielsweise 57.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent senken 14.280 Euro Provision die Steuerlast um rund 6.000 Euro, die effektive Belastung liegt dann deutlich unter dem Nominalbetrag. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Zur Grunderwerbsteuer: Die Provision zählt nicht zur Bemessungsgrundlage, solange sie im Kaufvertrag nicht als Teil der Gegenleistung ausgewiesen wird. Vorsicht ist geboten bei Konstruktionen, in denen der Verkäufer die Käuferprovision übernimmt und der Kaufpreis entsprechend erhöht wird, dann kann sich die Bemessungsgrundlage verschieben. Diese Hinweise sind allgemeiner Natur; ob und wie sich die Provision in Ihrem Fall auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Was Sie für die Provision bekommen sollten

Die Provision ist eine Erfolgsvergütung, ihr sollte eine klar benannte Leistung gegenüberstehen: von der Wertermittlung über Exposé und Vermarktung bis zur Begleitung zum Notartermin.

Die Provision ist eine Erfolgsvergütung, aber sie sollte einer klar benannten Leistung gegenüberstehen. Am Anfang steht die Wertermittlung mit nachvollziehbarer Herleitung und einem begründeten Angebotspreis, gefolgt von der Beschaffung und Prüfung sämtlicher Unterlagen inklusive der Behördengänge zu Grundbuchamt, Kataster- und Bauordnungsamt. Dann die Aufbereitung: professionelle Fotos, ein maßstäblicher Grundriss und ein vollständiges Exposé mit den Pflichtangaben nach § 87 GEG.

Es folgt die eigentliche Vermarktung über Portale, eigene Kanäle und die vorhandene Interessentenkartei, die Qualifizierung der Interessenten einschließlich Bonitäts- und Finanzierungsprüfung, die Durchführung aller Besichtigungen und die Verhandlungsführung. Den Abschluss bilden die Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notar, die Begleitung zur Beurkundung und die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen. Lassen Sie sich diese Kette vor der Unterschrift konkret zusagen, am besten schriftlich und mit Zeitangaben.

Der ehrlichste Prüfstein ist eine einfache Frage: Was passiert, wenn nach acht Wochen nichts passiert ist? Ein guter Makler hat darauf eine konkrete Antwort, ein dokumentiertes Zwischenfazit, eine Auswertung der Anfragen, einen begründeten Vorschlag zur Preis- oder Zielgruppenanpassung. Und ein Vertrag, der Ihnen erlaubt, die Konsequenzen zu ziehen, wenn diese Antwort nicht überzeugt. Wie sich der Weg ohne Makler dagegen rechnet, haben wir unter Immobilie verkaufen ohne Makler im Detail durchgerechnet.

Häufige Fragen zur Maklerprovision