Vorfälligkeitsentschädigung: Kredit ablösen beim Hausverkauf

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt an?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur an, wenn drei Dinge zusammentreffen: ein Darlehen mit fester Zinsbindung, eine vorzeitige Rückzahlung innerhalb dieser Bindung und ein der Bank dadurch entstehender Zinsschaden.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht nur, wenn drei Bedingungen zusammentreffen. Es muss sich erstens um ein Darlehen mit fester Zinsbindung handeln, die Bindung muss zweitens noch laufen, und Sie müssen drittens das Darlehen vorzeitig ganz oder teilweise ablösen. Fehlt eine dieser Bedingungen, gibt es keinen Anspruch. Bei variabel verzinsten Darlehen entfällt die Entschädigung deshalb vollständig: Solche Verträge dürfen Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, und wo ein gesetzliches Kündigungsrecht besteht, kann die Bank keinen Schaden geltend machen.

Der mit Abstand häufigste Anlass ist der Verkauf der Immobilie. Rechtlich liegt der Fall dabei etwas anders, als die meisten Eigentümer vermuten: Sie haben kein freies Kündigungsrecht, sondern ein Kündigungsrecht wegen anderweitiger Verwertung nach § 490 Abs. 2 BGB. Der Gesetzgeber sagt damit sinngemäß, dass niemand an einem Haus festgehalten werden soll, das er verkaufen will oder muss, die Bank aber wirtschaftlich so zu stellen ist, als wäre der Vertrag weitergelaufen. Genau dieser Ausgleich ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ist keine Strafe und kein Bearbeitungsentgelt, sondern reiner Schadensersatz.

Praktisch heißt das: Sobald Sie ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, gehört der Darlehensvertrag auf den Tisch, vor der Wertermittlung, jedenfalls aber vor dem ersten Inserat. Wir erleben in Hattingen, Witten und Sprockhövel regelmäßig Eigentümer, die einen Verkaufspreis kalkuliert, den Umzug geplant und die neue Wohnung besichtigt haben und erst kurz vor dem Notartermin erfahren, dass 18.000 Euro an die Bank gehen. Diese Summe fehlt dann exakt dort, wo sie am meisten wehtut: beim Eigenkapital für das Anschlussobjekt. Wer die Zahl dagegen von Anfang an kennt, kann sie in den Preis, in den Zeitplan und in die Finanzierungsanfrage einbauen.

Warum die Bank überhaupt Geld verlangen darf

Die Bank darf die Entschädigung verlangen, weil sie sich Ihr Darlehen selbst refinanziert hat: Zahlen Sie früher zurück, bleibt sie auf ihrer eigenen Zinsverpflichtung sitzen, diesen Schaden gleicht die Entschädigung aus.

Der Grund liegt in der Refinanzierung. Wenn Ihre Bank Ihnen 250.000 Euro für zehn Jahre zu einem festen Zins gibt, hat sie sich dieses Geld ihrerseits am Kapitalmarkt für zehn Jahre besorgt und ihre Kalkulation auf Ihre Zinszahlungen gestützt. Zahlen Sie nach vier Jahren zurück, bleibt ihre eigene Verpflichtung bestehen, während die Einnahme wegfällt. Sie muss das Geld neu anlegen, zu den Konditionen, die heute gelten. Liegt das Zinsniveau darunter, entsteht ein rechnerischer Verlust, und genau dieser sogenannte Zinsverschlechterungsschaden ist ersatzfähig.

Daraus folgt eine Faustregel, die viele Eigentümer erleichtert: Sind die Zinsen seit Ihrem Abschluss gestiegen, ist der Schaden gering oder gleich null. Wer 2021 zu 1,0 Prozent abgeschlossen hat und heute ablöst, trifft auf ein Umfeld, in dem die Bank das zurückgezahlte Kapital besser verzinst anlegen kann als zuvor. In solchen Konstellationen bleibt oft nur ein kleiner Betrag für Bearbeitung und Verwaltung übrig, manchmal gar nichts. Die Angst vor einer fünfstelligen Forderung ist dann unbegründet, nur weiß das der Eigentümer meist nicht, weil sich das Gerücht von der immer teuren Vorfälligkeit hartnäckig hält.

Umgekehrt gilt dieselbe Logik zu Ihren Lasten. Wer 2013 oder 2014 zu drei bis vier Prozent abgeschlossen hat, eine lange Zinsbindung gewählt hat und heute mit mehreren Jahren Restlaufzeit ablösen will, kann auf einen erheblichen Betrag treffen. Entscheidend sind immer drei Größen: die Restschuld, die Restlaufzeit der Zinsbindung und die Zinsdifferenz. Alle drei wirken zusammen. Eine hohe Restschuld allein ist unkritisch, wenn nur noch acht Monate Bindung laufen; eine moderate Restschuld mit acht Jahren Restbindung und zwei Prozentpunkten Differenz wird dagegen teuer. Die Größenordnung sollten Sie kennen, bevor Sie einen Verkaufspreis kalkulieren, nicht erst, wenn der Käufer bereits gefunden ist und der Zeitplan steht.

Wie wird sie berechnet?

Der BGH lässt zwei Rechenwege zu (Aktiv-Aktiv und Aktiv-Passiv). Beide vergleichen Ihren Vertragszins mit dem, was die Bank heute erzielen könnte, die Differenz über die Restlaufzeit ergibt die Entschädigung.

Der Bundesgerichtshof lässt zwei Rechenwege zu. Beim Aktiv-Aktiv-Vergleich stellt die Bank Ihren Vertragszins dem Zins gegenüber, den sie bei einer neuen Ausleihung gleicher Laufzeit und gleichen Risikos erzielen könnte. Beim in der Praxis üblicheren Aktiv-Passiv-Vergleich unterstellt sie stattdessen eine Wiederanlage der ausfallenden Raten in laufzeitkongruenten Hypothekenpfandbriefen und ermittelt daraus den Barwert des entgangenen Zinsvorteils. Beide Methoden sind zulässig; die Bank darf wählen, muss aber offenlegen, welche sie angewendet hat.

Wichtig ist, was in beiden Fällen abzuziehen ist, denn hier liegen die häufigsten Fehler. Erstens die ersparten Verwaltungskosten: Die Bank muss Ihr Darlehen nicht mehr betreuen, keine Kontoauszüge erstellen, keine Zinsanpassung überwachen. Zweitens das ersparte Risiko eines Zahlungsausfalls, denn mit der Rückzahlung entfällt die Möglichkeit, dass Sie irgendwann nicht mehr zahlen können. Und drittens, der wirtschaftlich bedeutendste Punkt, alle vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte. Diese müssen zu Ihren Gunsten unterstellt werden, und zwar auch dann, wenn Sie sie in all den Jahren nie in Anspruch genommen haben. Die Begründung: Sie hätten sie ja nutzen können, die Bank durfte insoweit nie mit einem gesicherten Zinsertrag rechnen.

Was das ausmacht, zeigt eine einfache Überschlagsrechnung. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro und einem üblichen jährlichen Sondertilgungsrecht von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme sind das über eine Restlaufzeit von fünf Jahren rechnerisch ein erheblicher Teil der Bemessungsgrundlage, der herausfällt. Die Entschädigung sinkt dadurch spürbar, in vielen Fällen um ein Viertel oder mehr. Prüfen Sie deshalb in Ihrem Vertrag ausdrücklich nach, ob ein Sondertilgungsrecht vereinbart war, und vergleichen Sie, ob es in der Berechnung der Bank auftaucht. Alle Zahlen in diesem Beitrag sind Orientierungswerte für Beispielfälle und ersetzen keine Berechnung im Einzelfall.

Wie hoch wird es konkret?

Eine pauschale Zahl gibt es nicht: Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und Zinsdifferenz ab und liegt häufig zwischen 0,5 und 10 Prozent der Restschuld.

Weil das Ergebnis von drei Variablen abhängt, lässt sich keine pauschale Zahl nennen. Die folgende Übersicht zeigt Größenordnungen, wie wir sie in der Praxis sehen, ausdrücklich als Orientierung, nicht als Berechnung für Ihren Fall.

Die Spanne von null bis über 28.000 Euro macht deutlich, warum es sich lohnt, die eigene Zahl zu kennen statt zu schätzen. Fordern Sie deshalb frühzeitig, am besten schon vor der Vermarktung, eine schriftliche Berechnung Ihrer Bank an. Die Bank muss Ihnen nicht nur den Betrag, sondern auch die Berechnungsgrundlagen mitteilen: den zugrunde gelegten Wiederanlagezins, die angesetzte Restlaufzeit, die abgezogenen Verwaltungs- und Risikokosten sowie die Behandlung Ihrer Sondertilgungsrechte. Eine bloße Endsumme ohne Herleitung müssen Sie nicht akzeptieren, und Sie sollten es auch nicht tun.

Zusätzlich zur Entschädigung darf die Bank ein Bearbeitungsentgelt für die vorzeitige Ablösung berechnen. Es ist der Höhe nach begrenzt und liegt in der Praxis meist zwischen 50 und 300 Euro. Hinzu kommen die Kosten für die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt, die je nach Höhe des eingetragenen Rechts typischerweise im niedrigen dreistelligen Bereich liegen. Rechnen Sie diese Posten in Ihre Verkaufskalkulation ein, aber verwechseln Sie sie nicht mit der Entschädigung selbst, es sind drei getrennte Positionen, und nur die erste ist der Höhe nach ernsthaft angreifbar.

Wann sie ganz entfällt

Ganz entfallen kann die Entschädigung, vor allem über das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB), außerdem bei fehlerhafter Widerrufs- oder Vorfälligkeitsbelehrung im Vertrag.

Der wichtigste Fall ist das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Ihnen zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens ein Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten, und zwar ohne jede Entschädigung, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Maßgeblich ist der Tag der Auszahlung, nicht der Tag des Vertragsschlusses; bei Bauvorhaben mit mehreren Teilauszahlungen zählt die letzte. Dieser Unterschied kann mehrere Monate ausmachen und ist der Grund, warum wir bei jedem Erstgespräch nach dem Auszahlungsdatum fragen. Das Recht gilt auch für Anschlussfinanzierungen und lässt sich vertraglich nicht zu Ihren Lasten abbedingen.

Ein zweiter Fall betrifft die Widerrufsbelehrung. Ist die Belehrung im Darlehensvertrag fehlerhaft, kann ein Widerrufsrecht über die reguläre Frist hinaus fortbestehen; wird wirksam widerrufen, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Besonders bei Verträgen aus den Jahren 2010 bis 2016 hat die Rechtsprechung zahlreiche Belehrungen beanstandet. Die Prüfung gehört allerdings in die Hand eines Fachanwalts, denn die Anforderungen sind detailliert und die Erfolgsaussichten schwanken stark je nach verwendetem Muster. Ein dritter Fall ist die schlicht fehlerhafte Berechnung: Lässt die Bank Sondertilgungsrechte unberücksichtigt oder legt sie einen unzutreffenden Wiederanlagezins zugrunde, kann der Anspruch nach der Rechtsprechung sogar vollständig entfallen, weil er dann nicht ordnungsgemäß dargelegt ist.

Schließlich entfällt die Entschädigung, wenn die Zinsbindung ohnehin ausläuft oder das Darlehen variabel verzinst ist. Auch beim Tod des Darlehensnehmers oder bei schwerer Krankheit verhalten sich manche Institute kulant, ohne dass darauf ein Anspruch bestünde, fragen Sie in solchen Situationen ausdrücklich nach. Viele Banken haben interne Kulanzregeln, die sie nicht von sich aus anbieten. Ein Anruf kostet nichts und hat in unserer Praxis schon mehrfach vierstellige Beträge gespart.

Fünf Wege, die Zahlung zu senken

Der wirkungsvollste Hebel ist das Timing: Wer sich der Zehnjahresgrenze des § 489 BGB nähert, kann durch Warten viel sparen. Auch ein vereinbartes Sondertilgungsrecht senkt die Entschädigung.

Der erste und wirkungsvollste Weg ist das Timing. Nähern Sie sich der Zehnjahresgrenze nach § 489 BGB, kann sich Warten rechnen, und zwar erheblich. Wichtig ist dabei, dass die sechsmonatige Kündigungsfrist vor der Ablösung abgelaufen sein muss; Sie müssen also spätestens ein halbes Jahr vor dem geplanten Notartermin kündigen. Stellen Sie die ersparte Entschädigung der möglichen Marktentwicklung gegenüber: Bei einer Entschädigung von 15.000 Euro und einem Objektwert von 350.000 Euro müssten die Preise um mehr als vier Prozent nachgeben, damit das Warten sich rechnerisch nicht lohnt.

Der zweite Weg ist die Mitnahme des Darlehens. Kaufen Sie zeitnah ein anderes Objekt, erlauben viele Banken einen Objekttausch, die sogenannte Pfandtauschregelung: Das Darlehen bleibt zu den alten Konditionen bestehen, nur die Sicherheit wechselt vom verkauften auf das neue Grundstück. Eine Entschädigung entfällt dann vollständig, meist gegen eine überschaubare Bearbeitungsgebühr. Voraussetzung ist, dass das neue Objekt aus Sicht der Bank ausreichend werthaltig ist und der Zeitversatz zwischen beiden Kaufverträgen nicht zu groß wird. Der dritte Weg ist die Übertragung auf den Käufer: Übernimmt dieser Ihr Darlehen zu den bestehenden Konditionen, entfällt die Entschädigung ebenfalls. Bei alten, günstigen Zinssätzen ist das für den Käufer sogar ein handfester Vorteil, den Sie in der Verhandlung offensiv einsetzen können, ein Darlehen zu 1,1 Prozent ist heute bares Geld wert.

Viertens sollten Sie vorhandene Sondertilgungsrechte ausschöpfen, bevor Sie ablösen, denn jeder so getilgte Euro senkt die Restschuld und damit die Bemessungsgrundlage. Und fünftens: Lassen Sie die Berechnung prüfen. Die Verbraucherzentralen bieten eine Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen für rund 100 bis 200 Euro an, und Beanstandungen sind keineswegs selten. Bei einer Forderung von 20.000 Euro steht ein dreistelliger Prüfaufwand in einem Verhältnis, über das man nicht lange nachdenken muss. Bringt die Prüfung Fehler zutage, verhandeln Sie zunächst schriftlich mit der Bank; erst danach lohnt der Gang zum Fachanwalt.

Steuerliche Behandlung

Steuerlich zählt die Nutzung: Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzbar sein, bei der selbst genutzten in aller Regel nicht.

Steuerlich wird die Vorfälligkeitsentschädigung sehr unterschiedlich behandelt, je nachdem, wie die Immobilie genutzt wurde. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mindert sie als Veräußerungskosten einen steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG. Sie wirkt dort also unmittelbar steuersenkend, und zwar mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Bei einer Entschädigung von 18.000 Euro und einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent trägt der Fiskus damit rechnerisch rund 7.500 Euro mit, vorausgesetzt, es entsteht überhaupt ein steuerpflichtiger Gewinn.

Als laufende Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist sie dagegen grundsätzlich nicht abziehbar, wenn sie durch den Verkauf veranlasst ist. Die Begründung der Rechtsprechung: Der wirtschaftliche Zusammenhang besteht dann mit der Veräußerung und nicht mehr mit der Vermietung. Bei einer selbstgenutzten Immobilie schließlich wirkt sich die Entschädigung steuerlich in aller Regel überhaupt nicht aus, weil der Verkauf selbstgenutzten Wohneigentums ohnehin steuerfrei bleibt und es damit keinen Gewinn gibt, den sie mindern könnte.

Diese Unterschiede sind ein weiterer Grund, die Zahl früh zu kennen. Bei einer vermieteten Wohnung in Bochum-Wattenscheid, die 2019 gekauft wurde und heute innerhalb der Frist verkauft wird, verändert eine Entschädigung von 12.000 Euro die Nachsteuerrechnung spürbar und kann die Entscheidung über den Verkaufszeitpunkt kippen. Wie die Gewinnermittlung im Einzelnen funktioniert und welche Posten sonst noch abziehbar sind, lesen Sie unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf; zur Konstellation der vermieteten Wohnung ergänzend unter Vermietete Immobilie verkaufen.

So gehen Sie vor

Beginnen Sie mit dem Darlehensvertrag und halten Sie zwei Daten fest: den Tag der vollständigen Auszahlung und das Ende der Zinsbindung. Lassen Sie die Forderung der Bank im Zweifel unabhängig nachrechnen.

Beginnen Sie mit dem Darlehensvertrag. Suchen Sie ihn heraus und halten Sie zwei Daten fest: den Tag der vollständigen Auszahlung, nicht den des Vertragsschlusses, und das Ende der Zinsbindung. Notieren Sie außerdem, ob ein Sondertilgungsrecht vereinbart ist und in welcher Höhe. Mit diesen drei Angaben lässt sich bereits einschätzen, ob Sie überhaupt betroffen sind. Fordern Sie anschließend schriftlich eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit vollständiger Herleitung an und fragen Sie in demselben Schreiben ausdrücklich, ob das Kündigungsrecht nach § 489 BGB bereits besteht oder wann es entsteht.

Ist die Berechnung da, lassen Sie sie prüfen, bevor Sie den Verkaufspreis endgültig kalkulieren, bei kleineren Beträgen genügt der eigene Abgleich mit dem Vertrag, ab etwa 5.000 Euro lohnt die Verbraucherzentrale oder ein Fachanwalt. Erst danach nehmen Sie den Betrag in Ihre Verkaufskalkulation auf, gemeinsam mit Notarkosten, Löschungskosten, Energieausweis und Provision. So wissen Sie, welcher Betrag am Ende tatsächlich bei Ihnen ankommt, und geraten in der Preisverhandlung nicht unter Druck, weil Ihnen unterwegs Kosten auffallen, mit denen Sie nicht gerechnet hatten.

Planen Sie zuletzt den zeitlichen Ablauf mit. Ihre Bank benötigt für Berechnung, Ablösungsvaluta und Löschungsbewilligung erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen, in Einzelfällen länger. Wer diese Schritte erst nach dem Notartermin anstößt, verzögert die Kaufpreisfälligkeit und damit den gesamten Ablauf, mit der unangenehmen Folge, dass der Käufer seine Zinsbindungszusage womöglich neu verhandeln muss. Wir stimmen den Zeitplan deshalb bei jedem Verkauf mit der finanzierenden Bank ab, bevor der Beurkundungstermin überhaupt feststeht. Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt, zeigt der Beitrag Hausverkauf: der Ablauf Schritt für Schritt.

Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung