Haus verkaufen bei Scheidung, Ihre vier Optionen

Zuerst: Wem gehört die Immobilie?

Wem die Immobilie gehört, entscheidet allein das Grundbuch, nicht, wer den Kredit bedient oder das Eigenkapital gebracht hat. Stehen beide darin, kann keiner ohne den anderen verkaufen.

Maßgeblich ist ausschließlich das Grundbuch, nicht die Frage, wer den Kredit bedient hat oder wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat. Sind beide Partner eingetragen, der Regelfall bei gemeinsam gekauften Objekten, gehört die Immobilie beiden, und keiner kann allein verkaufen. Steht nur einer im Grundbuch, ist er allein verfügungsberechtigt; der andere kann jedoch über den Zugewinnausgleich am Wertzuwachs beteiligt sein. Prüfen Sie deshalb ganz zu Beginn den aktuellen Grundbuchauszug, und zwar den vollständigen mit allen drei Abteilungen. Was dort steht und wie Sie ihn bekommen, erklärt der Beitrag Grundbuchauszug.

Eine Besonderheit steckt in § 1365 BGB: Macht die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen aus, braucht auch der Alleineigentümer die Zustimmung des Ehegatten zum Verkauf. Das trifft in der Praxis überraschend häufig zu, bei vielen Familien ist das Haus schlicht der größte Vermögensgegenstand, und andere nennenswerte Werte sind nicht vorhanden. Ein Notar prüft diesen Punkt und wird ohne Zustimmung nicht beurkunden; wer ihn übersieht, steht kurz vor dem Termin ohne Vertrag da.

Vom Eigentum strikt zu trennen ist die Kreditverpflichtung. Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet gegenüber der Bank weiter, unabhängig von Auszug, Trennung oder Scheidung. Die Bank ist an Ihre interne Vereinbarung nicht gebunden, und sie hat keinen Anlass, einen von zwei Schuldnern freiwillig zu entlassen. Diese Trennung von Eigentum und Haftung ist der Punkt, an dem in Trennungssituationen die meisten wirtschaftlichen Schäden entstehen: Wer aus der Haftung nicht entlassen ist, bekommt für die eigene neue Wohnung oft keine Finanzierung, weil die alte Verbindlichkeit vollständig in der Auskunft steht.

Option 1: Gemeinsam verkaufen

Der gemeinsame Verkauf ist der klarste Schnitt und meist wirtschaftlich am besten: Aus dem Erlös wird das Darlehen abgelöst, der Rest geteilt, beide Partner sind damit finanziell entflochten.

Der klarste Schnitt und in den meisten Fällen der wirtschaftlich beste Weg. Aus dem Erlös wird das Darlehen abgelöst, der Rest wird geteilt. Beide sind anschließend frei in ihrer Finanzierung und ihrer Lebensplanung, und die gemeinsame Verbindung endet vollständig. Gerade weil eine Trennung ohnehin viele offene Fragen mit sich bringt, ist der Wert einer sauber abgeschlossenen Sache schwer zu überschätzen.

Wichtig ist, die Ablösung frühzeitig mit der Bank zu klären. Läuft die Zinsbindung noch, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Sie kann bei einer langen Restlaufzeit durchaus fünfstellig ausfallen, ein Beispiel zur Größenordnung: Bei 180.000 Euro Restschuld, sieben Jahren Restlaufzeit und einer deutlichen Zinsdifferenz sind Beträge im Bereich von 10.000 bis 20.000 Euro möglich. Rechnen Sie diesen Posten in die Verteilung ein, bevor Sie sich über Zahlen einigen; sonst streiten Sie später darüber, wer ihn trägt.

Der zweite häufige Streitpunkt ist der Zeitpunkt. Ein Partner will schnell abschließen, der andere will den bestmöglichen Preis. Beides gleichzeitig gibt es selten. Einigen Sie sich deshalb vorab schriftlich auf einen Angebotspreis, eine Preisuntergrenze und einen Zeitpunkt, zu dem nachgesteuert wird, etwa nach acht Wochen ohne qualifizierte Anfragen. Diese drei Zahlen vorab festzulegen verhindert, dass jede einzelne Verhandlungsrunde erneut zum Konflikt wird.

Option 2: Einen Partner auszahlen

Bei der Auszahlung übernimmt ein Partner die Immobilie ganz und zahlt den anderen aus, attraktiv, wenn Kinder in ihrem Umfeld bleiben sollen, aber nur tragfähig, wenn eine Bank die Übernahme finanziert.

Ein Partner übernimmt die Immobilie vollständig und zahlt den anderen aus. Das ist besonders dann attraktiv, wenn Kinder in ihrem Umfeld, in ihrer Schule und in ihrem Freundeskreis bleiben sollen. Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, und alle drei sind harte Bedingungen: Es besteht Einigkeit über den Verkehrswert, der übernehmende Partner kann die Auszahlung finanzieren, und die Bank entlässt den ausscheidenden Partner aus der Haftung. Ohne diese Zustimmung der Bank funktioniert die Lösung nicht, dann bleibt der ausgezogene Partner Schuldner, obwohl er kein Eigentum mehr hat.

Rechnerisch gilt: Verkehrswert minus Restdarlehen ergibt das Nettovermögen, davon steht dem ausscheidenden Partner in der Regel die Hälfte zu. Bei einem Wert von 400.000 Euro und 150.000 Euro Restschuld sind das 125.000 Euro. Der übernehmende Partner muss also nicht nur die bisherige Rate weiter tragen, sondern zusätzlich 125.000 Euro finanzieren, eine Belastung von insgesamt 275.000 Euro. Genau an dieser Stelle scheitern viele Auszahlungsmodelle: Was zu zweit tragbar war, ist allein oft nicht mehr darstellbar. Die Übertragung des Miteigentumsanteils muss notariell beurkundet werden; unter Ehegatten fällt dabei nach § 3 Nr. 5 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an.

Prüfen Sie außerdem, ob der übernehmende Partner die Immobilie langfristig tragen kann. Die Rate ist nur ein Teil; Instandhaltung, Grundbesitzabgaben und Versicherung kommen hinzu. Bei einem Haus aus den Sechzigerjahren in Witten sind ein Euro pro Quadratmeter und Monat Instandhaltungsrücklage eher die Untergrenze, bei 130 Quadratmetern also 130 Euro monatlich, zusätzlich zu allem anderen. Eine Lösung, die im ersten Jahr knapp funktioniert, wird spätestens bei der ersten größeren Reparatur zum Problem, und dann steht ein Notverkauf im Raum, der den Wert erst recht kostet.

Option 3: Gemeinsam Eigentümer bleiben

Gemeinsam Eigentümer zu bleiben kann sinnvoll sein, wenn der Markt schwach ist oder eine Zinsbindung läuft, setzt aber viel Vertrauen und klare schriftliche Absprachen voraus, weil beide weiter gemeinsam haften.

Beide bleiben im Grundbuch, einer wohnt weiter dort oder die Immobilie wird vermietet. Das kann sinnvoll sein, wenn der Markt gerade schwach ist, die Zinsbindung ausgesprochen günstig ist, ein Darlehen aus 2019 mit einem Zinssatz von unter einem Prozent ist ein realer Vermögenswert, oder wenn Kinder noch zur Schule gehen und ein Umzug ihnen zusätzlich zur Trennung zugemutet würde.

Der Preis dafür ist die fortbestehende Verbindung. Regeln Sie deshalb schriftlich: Wer zahlt die Rate, wer trägt Instandhaltung und Nebenkosten, wie hoch ist eine Nutzungsentschädigung für die alleinige Nutzung, wer kümmert sich um Handwerker, und, am wichtigsten, zu welchem Zeitpunkt wird endgültig entschieden. Ohne festen Endtermin wird aus einer Übergangslösung ein Dauerzustand, und mit jedem Jahr wird die gemeinsame Entscheidung schwerer, weil sich die Lebenssituationen auseinanderentwickeln.

Beachten Sie außerdem zwei Nebenwirkungen. Erstens bleibt die gemeinsame Verbindlichkeit in beiden Bonitätsauskünften stehen und begrenzt die Finanzierungsspielräume beider Partner. Zweitens kann bei einer späteren Vermietung die Steuerfreiheit nach der Eigennutzungsregel verloren gehen, wenn der Verkauf noch innerhalb der Zehnjahresfrist liegt. Wer diese Option wählt, sollte sie also nicht als Aufschub der Entscheidung verstehen, sondern als bewusste, befristete und schriftlich fixierte Vereinbarung.

Option 4: Realteilung

Bei der Realteilung wird die Immobilie baulich in zwei getrennte Einheiten geteilt, nur möglich bei geeigneten Objekten wie einem Zweifamilienhaus und rechtlich über eine Teilungserklärung abzusichern.

Die Immobilie wird baulich in zwei getrennte Einheiten geteilt, etwa bei einem Zweifamilienhaus mit separaten Eingängen. Rechtlich ist das über eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz möglich; erforderlich sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht, ein Aufteilungsplan und die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung. Bei einem Grundstück, das sich teilen lässt, kommt alternativ eine echte Grundstücksteilung nach § 19 BauGB in Betracht, für die je nach Bebauungsplan eine Genehmigung erforderlich sein kann.

Praktisch ist dieser Weg selten. Er erfordert bauliche Eignung, getrennte Zugänge, getrennte Versorgungsleitungen, ausreichende Abgeschlossenheit, er verursacht Umbau- und Beurkundungskosten im vier- bis fünfstelligen Bereich, und er setzt ein Verhältnis voraus, das eine dauerhafte Nachbarschaft aushält. Nach einer konfliktreichen Trennung ist das eine hohe Hürde. Prüfen Sie diese Option deshalb erst, wenn die drei anderen ausscheiden, und lassen Sie die bauliche Machbarkeit vorab von einem Architekten einschätzen, bevor Sie Geld in Planungen stecken.

Zugewinnausgleich und Bewertungsstichtag

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft zählt für die Immobilie der Wert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags, ein neutrales Gutachten schützt hier beide Seiten.

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, das ist der Fall, wenn Sie keinen Ehevertrag geschlossen haben, wird bei der Scheidung der während der Ehe erwirtschaftete Vermögenszuwachs ausgeglichen. Verglichen wird das Anfangsvermögen bei Eheschließung mit dem Endvermögen; wer den höheren Zuwachs erzielt hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz.

Für die Immobilie ist dabei der Verkehrswert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags maßgeblich, nicht der Wert bei der Trennung und auch nicht der Wert bei einem späteren Verkauf. Dieser Stichtag macht eine dokumentierte Bewertung wichtig: Steigt oder fällt der Markt danach, ändert das am Ausgleichsanspruch nichts mehr. Wer also weiß, dass der Antrag demnächst zugestellt wird, sollte zeitnah eine schriftliche Bewertung mit Datum in der Hand haben, rückwirkend lässt sich ein Stichtagswert nur mit erheblichem Aufwand und über ein Gutachten rekonstruieren.

Ein praktischer Rat, der viel Streit erspart: Holen Sie gemeinsam eine Bewertung ein statt zwei getrennte. Zwei Einschätzungen, die 40.000 Euro auseinanderliegen, werden nicht zu einer Verhandlungsgrundlage, sondern zu zwei Waffen, und am Ende bestellt das Gericht ohnehin einen eigenen Sachverständigen, dessen Gutachten Sie beide bezahlen. Wie eine belastbare Wertermittlung entsteht und wann ein förmliches Gutachten nötig ist, lesen Sie unter Was ist meine Immobilie wert?

Steuerliche Fallstricke

Der wichtigste steuerliche Fallstrick ist die Spekulationsfrist: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und zieht ein Partner aus, kann der Gewinn steuerpflichtig werden, die Eigennutzungs-Ausnahme will genau geprüft sein.

Der wichtigste Punkt ist die Spekulationsfrist. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Die Ausnahme für Eigennutzung greift nur, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, und genau daran scheitert es für den Partner, der ausgezogen ist, häufig. Ein Beispiel: Wer 2024 auszieht und die Immobilie 2027 verkauft, erfüllt die Voraussetzung nicht mehr, während der im Haus verbliebene Partner sie erfüllt. Der eine zahlt dann Steuer auf seinen Anteil am Gewinn, der andere nicht. Details unter Spekulationssteuer.

Bei der Grunderwerbsteuer gibt es eine Erleichterung: Bei der Übertragung zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit der Scheidung fällt sie nicht an (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Das gilt für die Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung; bei nicht verheirateten Paaren greift diese Befreiung nicht, dort fallen in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent auf den übertragenen Anteil an, bei einem hälftigen Anteil an einem Objekt für 400.000 Euro also 13.000 Euro. Das ist ein erheblicher Betrag, der in die Rechnung gehört.

Ein dritter Punkt betrifft die Nutzungsentschädigung. Zahlt ein Partner dem anderen für die alleinige Nutzung der gemeinsamen Immobilie einen Betrag, kann das beim Empfänger zu Einkünften führen. Auch die Frage, wer nach dem Auszug welche Zinsen steuerlich geltend machen kann, ist nicht trivial. Klären Sie diese Punkte vor der Vereinbarung mit einem Steuerberater, nachträgliche Korrekturen sind schwierig, und die Beträge sind selten klein.

Die häufigsten Fehler

Der teuerste Fehler ist der Auszug ohne geklärte Kreditfrage: Wer geht, ohne die Haftungsentlassung der Bank schriftlich zu haben, bleibt trotz Auszug voll in der Schuldenhaftung.

Der erste und teuerste Fehler ist der Auszug ohne geklärte Kreditfrage. Wer aus dem Haus geht, ohne die Haftungsentlassung schriftlich zu haben, bleibt Schuldner, und findet oft jahrelang keine eigene Finanzierung. Eng damit verbunden ist der zweite Fehler: sich auf mündliche Zusagen des Partners zu verlassen, statt schriftlich zu vereinbaren. In einer Trennung ändern sich Positionen, neue Partner kommen hinzu, Anwälte raten anders. Was nicht schriftlich steht, existiert im Streitfall nicht.

Der dritte Fehler ist der Verkauf unter Zeitdruck. Ein Notverkauf kostet regelmäßig mehr, als die Zeit wert ist, die er spart, fünf bis zehn Prozent Preisabschlag sind bei einer erkennbar erzwungenen Vermarktung keine Seltenheit, bei einem Objekt für 400.000 Euro also 20.000 bis 40.000 Euro. Der vierte: zwei verschiedene Bewertungen als Verhandlungswaffen einzusetzen, statt eine gemeinsame einzuholen. Und der fünfte: die Immobilie jahrelang gemeinsam zu halten, ohne einen Endtermin zu vereinbaren.

Was in fast allen Fällen hilft, ist eine klare Reihenfolge: erst den Wert klären, dann die Finanzierbarkeit einer Auszahlung, dann die Haftung gegenüber der Bank, und erst danach die Verteilung. Wer umgekehrt vorgeht und mit der Verteilung beginnt, verhandelt über Zahlen, die noch gar nicht feststehen, und blockiert sich dabei regelmäßig gegenseitig. Konkret heißt das für Sie: Vereinbaren Sie als Erstes einen gemeinsamen Bewertungstermin und als Zweites einen Termin bei der finanzierenden Bank. Beides lässt sich in zwei Wochen erledigen und schafft die Grundlage für alles Weitere.

Häufige Fragen zur Immobilie bei Scheidung