Online-Rechner oder Vor-Ort-Termin, was ist genauer?

Wie ein Online-Rechner rechnet

Ein Online-Rechner arbeitet mit hedonischen Modellen: Ein statistisches Verfahren zerlegt bekannte Verkaufsfälle in Merkmale wie Lage, Fläche und Baujahr und setzt daraus einen Durchschnittswert für Ihre Immobilie zusammen.

Online-Bewertungen arbeiten mit hedonischen Modellen. Vereinfacht gesagt: Ein statistisches Verfahren zerlegt bekannte Verkaufsfälle in einzelne Merkmale, Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Objektart, und leitet daraus ab, welchen Beitrag jedes Merkmal zum Preis leistet. Ihre Eingaben werden anschließend in diese Formel eingesetzt und ergeben einen Wert, der als Zahl sehr präzise aussieht, obwohl er ein statistischer Erwartungswert ist.

Das funktioniert umso besser, je mehr vergleichbare Fälle vorliegen und je stärker sich die Objekte ähneln. Bei einer Dreizimmerwohnung in einer Siedlung aus den Siebzigern mit hundert nahezu identischen Einheiten ist die Datenlage gut: Wenn dort in den letzten zwei Jahren acht Wohnungen verkauft wurden, kennt das Modell den Markt fast so gut wie ein ortskundiger Makler. Bei einem umgebauten Bauernhaus am Ortsrand von Sprockhövel oder einem Zweifamilienhaus mit Gewerbeeinheit in Hattingen gibt es dagegen schlicht nichts, womit der Algorithmus rechnen könnte, er extrapoliert dann aus Fällen, die mit Ihrem Objekt wenig gemein haben.

Ein zweiter Punkt wird selten erwähnt: Die Modelle werden mit Angebotspreisen aus Portalen trainiert, teilweise ergänzt um Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Angebotspreise sind aber nicht Kaufpreise. In Marktphasen mit spürbarem Verhandlungsspielraum, wie wir sie im Ruhrgebiet seit dem Zinsanstieg wieder erleben, liegt der Angebotspreis systematisch über dem, was am Ende tatsächlich gezahlt wird. Ein Rechner, der überwiegend auf Angebotsdaten beruht, bildet diesen Abstand nur mit Verzögerung ab.

Was Online-Bewertungen gut können

Die Stärke von Online-Bewertungen liegt in der ersten Orientierung: Reden wir über 250.000 oder 450.000 Euro? Diese grobe Einordnung liefert ein Rechner in Sekunden und kostenlos.

Der größte Nutzen liegt in der ersten Orientierung. Reden wir über 250.000 oder über 450.000 Euro? Diese Frage beantwortet ein Rechner zuverlässig, und sie ist wichtiger, als sie klingt: Sie entscheidet darüber, ob eine Anschlussimmobilie überhaupt finanzierbar ist, ob sich eine Erbengemeinschaft über eine Auszahlung unterhalten kann oder ob ein Verkauf im Trennungsfall die gemeinsamen Kredite deckt. Für solche Vorüberlegungen braucht niemand eine Zahl auf tausend Euro genau.

Hinzu kommt, dass eine Online-Bewertung anonym und sofort verfügbar ist. Kein Termin, keine Verpflichtung, kein Gespräch, das man vielleicht noch gar nicht führen möchte. Gerade Eigentümer, die erst in zwei oder drei Jahren verkaufen wollen, schätzen das, und wer denselben Rechner über Jahre hinweg nutzt, erkennt an der Entwicklung der Zahl zumindest die Richtung des Marktes, auch wenn das absolute Niveau ungenau bleibt.

Der dritte sinnvolle Einsatz ist die Plausibilitätsprüfung. Liegt eine Einschätzung, die Sie von dritter Seite erhalten haben, weit außerhalb der Online-Spanne, ist das ein Anlass zur Nachfrage, in beide Richtungen. Und wer vor dem Ortstermin bereits eine Größenordnung kennt, stellt bessere Fragen, erkennt eher, wenn jemand eine auffällig hohe Zahl nennt, um den Auftrag zu bekommen, und lässt sich umgekehrt nicht mit einem zu niedrigen Wert abspeisen, nur weil das Objekt dann schneller vermittelbar wäre.

Was der Algorithmus nicht sehen kann

Was der Algorithmus nicht sehen kann, ist genau das, wo im Verkauf das Geld entsteht: der tatsächliche Zustand, der Grundrisszuschnitt, das neue Bad oder der Feuchteschaden im Keller.

Die Grenzen des Verfahrens liegen genau dort, wo im echten Verkauf das Geld verdient wird. Am schwersten wiegt der tatsächliche Zustand. Zwei Häuser, Baujahr 1968, gleiche Fläche, gleiche Straße in Witten: eines kernsaniert mit neuer Wärmepumpe, gedämmter Fassade und modernisierten Bädern, eines im Originalzustand mit Ölkessel von 1994. Der Rechner nennt für beide denselben Wert, weil ihm nur Baujahr und Adresse bekannt sind. Der Unterschied in der Realität liegt schnell bei 100.000 Euro und mehr.

Ähnlich blind ist das Modell für den Grundriss. 120 Quadratmeter mit sinnvollem Schnitt, zwei Bädern und einem separaten Arbeitszimmer sind am Markt mehr wert als 130 Quadratmeter mit Durchgangszimmern, einem einzigen Bad im Obergeschoss und einer Küche ohne Fenster. Auch Licht und Ausblick fallen komplett aus der Rechnung: Südterrasse mit Blick ins Grüne oder Nordbalkon direkt zur Bahnlinie, in der Datenbank ist das dasselbe Objekt. Dasselbe gilt für das unmittelbare Umfeld: ob die Straße eine ruhige Sackgasse oder eine Durchgangsstraße mit Buslinie ist, ob nebenan ein gepflegtes Nachbarhaus oder eine leerstehende Ruine steht, kennt kein Modell.

Hinzu kommen die rechtlichen Faktoren, die im Zweifel am teuersten sind. Ein eingetragenes Wohnrecht, ein Nießbrauch, ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn oder ein Erbbaurecht verändern den Wert erheblich, tauchen in keiner Eingabemaske auf und werden deshalb nie berücksichtigt. Was im Grundbuch stehen kann und was es bedeutet, erklärt der Beitrag Grundbuchauszug. Und schließlich ist selbst die wichtigste Eingabegröße oft falsch: Viele Eigentümer geben eine Wohnfläche an, die nach der Wohnflächenverordnung so gar nicht zustande kommt, weil Dachschrägen voll und Kellerräume mitgerechnet wurden. Details dazu unter Wohnfläche richtig berechnen.

Wie groß ist die Abweichung typischerweise?

Seriöse Rechner weisen selbst eine Spanne von plus/minus 10 bis 20 Prozent aus. Bei individuellen Häusern und Sanierungsobjekten kann die Abweichung noch deutlich größer ausfallen.

Seriöse Anbieter weisen selbst eine Spanne aus, häufig plus/minus 10 bis 20 Prozent. Bei standardisierten Wohnungen in dichten Märkten ist die Trefferquote gut. Bei individuellen Häusern, Objekten mit Sanierungsstau oder in ländlicheren Randlagen, etwa am Rand von Sprockhövel oder Velbert, sind Abweichungen von 30 Prozent keine Seltenheit. Als Faustregel gilt: Je gewöhnlicher Ihr Objekt, desto brauchbarer die Zahl.

Rechnen Sie sich die Konsequenz einmal in Euro aus. Bei einem Objekt um 400.000 Euro entsprechen 20 Prozent bereits 80.000 Euro. Das ist mehr, als die meisten Eigentümer im gesamten Verkaufsprozess an Verhandlungsspielraum haben, und es sind zwei völlig verschiedene Lebensentscheidungen, je nachdem, ob am Ende 320.000 oder 480.000 Euro auf dem Konto stehen. Wer auf dieser Grundlage bereits ein Anschlussobjekt reserviert oder eine Erbauseinandersetzung kalkuliert, geht ein Risiko ein, das in keinem Verhältnis zu den zwei Minuten Zeitersparnis steht.

Hinzu kommt ein systematisches Problem, das mit dem Modell selbst nichts zu tun hat: Die Eingaben stammen von Ihnen. Wer Wohnfläche, Baujahr oder Zustand großzügig einschätzt, und praktisch jeder Eigentümer schätzt den Zustand des eigenen Hauses besser ein, als der Markt es tut, bekommt ein entsprechend großzügiges Ergebnis. Der Rechner prüft nichts nach. Was wie eine objektive Berechnung aussieht, ist deshalb häufig nur eine mathematisch aufbereitete Selbsteinschätzung. Genau das macht die Zahl in Verhandlungen so gefährlich: Sie fühlt sich wie ein Beleg an, ist aber keiner.

Der direkte Vergleich

Im direkten Vergleich punktet der Rechner bei Tempo und Kosten, der Ortstermin bei Genauigkeit und Belastbarkeit, auf eine Zahl aus dem Rechner allein sollte kein Verkauf gestützt werden.

Die folgende Gegenüberstellung fasst zusammen, was beide Verfahren leisten. Die Prozentwerte sind Erfahrungswerte aus unserer Vermarktungspraxis im Ruhrgebiet und als Orientierung zu verstehen, nicht als Statistik.

Wichtig ist die letzte Zeile. Überall dort, wo eine Zahl rechtliche oder finanzielle Wirkung entfaltet, bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, bei einer Scheidungsfolgenvereinbarung, bei einer Schenkung mit Blick auf Freibeträge oder bei der Beleihung durch eine Bank, reicht ein Online-Wert nicht aus. Dort wird eine nachvollziehbare, dokumentierte Wertermittlung benötigt, im Streitfall sogar ein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Der Unterschied zwischen beiden Begriffen ist im Beitrag Verkehrswert und Marktwert erläutert.

Die sinnvolle Reihenfolge

Am sinnvollsten ist die Kombination: erst der Rechner zur groben Einordnung, dann der Ortstermin für die belastbare Zahl, auf die Sie Verkauf oder Auseinandersetzung stützen.

Beide Wege schließen sich nicht aus, im Gegenteil, in Kombination ergeben sie ein gutes Bild. Wir empfehlen diese vier Schritte:

1. Online-Rechner nutzen, um eine erste Größenordnung zu bekommen.
2. Unterlagen zusammenstellen: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen.
3. Ortstermin vereinbaren und die Online-Zahl offen ansprechen, ein guter Berater erklärt Ihnen, warum er abweicht.
4. Erst danach den Angebotspreis festlegen und die Vermarktung starten.

Diese Reihenfolge hat einen praktischen Vorteil, der über die reine Genauigkeit hinausgeht: Sie gehen nicht mit einer Erwartung in den Termin, die Sie anschließend verteidigen müssen, sondern mit einer Frage. Damit verschiebt sich das Gespräch von „Ist meine Zahl richtig?" zu „Woraus setzt sich der Wert zusammen?", und genau darauf kommt es an, wenn Sie später einen Angebotspreis begründen sollen.

Sie merken in diesem Gespräch außerdem sehr schnell, ob Ihr Gegenüber die Abweichung sachlich begründen kann. Wer Ihnen erklärt, welche drei vergleichbaren Objekte er herangezogen hat, welche Zu- und Abschläge er für Zustand und Lage angesetzt hat und wie er zur Preisspanne kommt, arbeitet fachlich. Wer ohne Begründung eine höhere Zahl nennt als der Rechner, will den Auftrag, und korrigiert den Preis erfahrungsgemäß nach acht Wochen ohne Besichtigungen. Wie man den Angebotspreis sauber herleitet, zeigt der Beitrag Den richtigen Angebotspreis finden.

Ein Wort zu Ihren Daten

Viele kostenlose Rechner sind vor allem Instrumente zur Datengewinnung: Ihre Angaben werden oft an mehrere Makler weitergegeben. Achten Sie darauf, wer Ihre Adresse und Telefonnummer am Ende erhält.

Viele kostenlose Rechner sind vor allem Instrumente zur Gewinnung von Kontaktdaten. Ihre Angaben werden häufig an mehrere Makler weitergegeben, was regelmäßig zu einer Reihe von Anrufen führt, manchmal über Monate. Prüfen Sie deshalb vor der Eingabe, wer der Anbieter tatsächlich ist und was mit Ihren Daten geschieht. Ein Rechner, der das Ergebnis nur gegen Telefonnummer herausgibt, verfolgt ein anderes Ziel als eine Bewertung; die Zahl ist dort der Preis für Ihren Kontakt, nicht das Produkt.

Achten Sie außerdem darauf, ob eine Einwilligung zur Weitergabe an Partnerunternehmen bereits vorangekreuzt ist und ob Sie die vollständige Adresse eingeben müssen. Für eine reine Orientierung genügen in aller Regel Stadtteil, Objektart, Fläche und Baujahr. Alles darüber hinaus dient nicht der Genauigkeit des Ergebnisses, sondern der Vermarktung Ihres Kontakts. Eine einmal erteilte Einwilligung können Sie nach der Datenschutz-Grundverordnung jederzeit widerrufen und Auskunft über die gespeicherten Daten verlangen, nutzen Sie dieses Recht, wenn die Anrufe überhandnehmen.

Unser Rat für die Praxis: Nutzen Sie den Rechner bewusst als das, was er ist, ein Nachschlagewerk für die Größenordnung. Treffen Sie damit keine Entscheidung, die Sie nicht zurücknehmen können, und lassen Sie die Zahl vor jedem verbindlichen Schritt durch einen Ortstermin prüfen. Der kostet Sie bei uns nichts, dauert anderthalb Stunden und ersetzt eine Schätzung durch eine Begründung.

Häufige Fragen zur Online-Immobilienbewertung